10月30日，久未推新的禄口板块终于出货，禄口“地王”项目——恒大林溪郡在售楼处首开180套毛坯现房，其中11、13、15号楼为小高层，户型建面约113㎡，销许均价18500元/㎡；9、10号楼为洋房，户型建面约121㎡，销许均价21500元/㎡。

恒大林溪郡首开现场，各家楼盘销售疯狂揽客

紧接着11月6日，禄口又一纯新盘红豆香江华庭在售楼处平推120套毛坯现房，其中2号楼为小高层，户型建面约85㎡、110㎡，销许价格19198元/㎡起，6、7、8号楼为洋房，户型建面约79㎡，销许价格21156元/㎡起。

值得关注的是，恒大林溪郡、红豆香江华庭两盘的洋房价格均突破禄口限价2万元/㎡的红线，但小高层价格还被限制在2万元/㎡内。与此同时，有消息称同为禄口“高价地”的中海云麓公馆上报政府的价格却没有获批，今年或将不会入市。

在“刚需重镇”禄口的部分新房突破2万元/㎡大关后，南京刚需置业的焦虑感可能越来越严重了......

被一再挤压的南京刚需

如今，南京刚需置业的生存环境越发“严峻”，一方面，贷款利率变动让每月的还贷压力有增无减，另一方面，各板块的置业门槛都在不同程度的提高，曾经的刚需集聚地如正方新城、梅龙湖、青龙山新城、板桥、青龙地铁小镇、麒麟等板块都在逐渐“脱刚”。

正方新城最近一次开盘是在9月25日，绿地理想城加推697套毛坯房，户型建面约95㎡、105㎡、110㎡、118㎡，销许均价23000元/㎡。

梅龙湖（淳化）暂无小高层、高层新房在售，最近一次开盘是在7月26日，保利金地湖光晨樾加推洋房220套，户型建面约90㎡、105㎡、115㎡、120㎡，销许均价23488元/㎡；叠墅90套，上叠115㎡、中叠125㎡、下叠190㎡，销许均价26896元/㎡，毛坯交付。

青龙山新城最近一次开盘是在10月30日，深业青麓上居、金地新力云靖花园、江宁金茂悦三盘连开，其中两盘销许均价达到26278元/㎡，小户型建面约88㎡的高层产品，也要230多万元。

板桥最近一次开盘是在9月8日，石林云城加推276套精装房，户型建面约89-168㎡，其中小高层均价26074元/㎡，洋房均价29292元/㎡，整体均价直逼3万元/㎡大关。

紫东核心区（青龙地铁小镇）上次开盘是在10月24日，阳光城文澜府加推179套精装房，户型建面约82㎡、99㎡、119㎡，销许均价29829元/㎡，当天全部售罄，供不应求。

阳光城文澜府开盘现场

麒麟最近一次开盘是在10月26日，熙悦加推60套精装房，户型建面约130㎡，销许均价30195元/㎡，值得一提的是，该盘也是麒麟首个突破限价3万元/㎡红线的新盘。

总的来看，虽然上述板块内新房总价基本突破了200万元，但目前仍是南京刚需客的选择方向。

不过，价格虽然涨上去了，但有些板块的周边配套却变化不大，存在一定的短板。这些因素都对买房人做出最后抉择造成一定的影响，自然也导致了一些楼盘去化不尽人意。

并且，对于预算紧张的刚需客而言，这些板块的新房价格并不友好，真正的刚需楼盘可谓是日渐稀缺。如果说5年前刚需客在南京考虑的是“100万元如何成功上车”，那么现在这个预算估计是要抬升到200万元了，甚至还有点勉强。

南京刚需为数不多的机会

翻开南京楼市地图，总价预算200万元，就目前来看还是有一些板块可供刚需客选择的。

像江宁的湖熟、横溪板块，桥北的部分老盘，紫东的龙潭、汤山以及都市圈六合、溧水、高淳等板块的新房价格还算比较友好，其中有些板块的房价还是“1”字开头。

俗话说：“一分钱，一分货。”某些楼盘卖“1”字头的价格也是有原因的，要么距离市区太远，交通不便，通勤时间长；要么配套欠缺，板块规划尚未完全兑现，未来升值空间有限……

但是，有一个板块对刚需客依旧友好的同时，还有着更为全面的规划，这就是号称“刚需天堂”的禄口。

今年3月，国家发展改革委、民航局联合印发了《关于支持南京临空经济示范区建设的复函》，南京临空经济示范区正式获批，南京再添一个“国字头”板块。

来源：国家发改委官网

据悉，南京临空经济示范区规划面积81.8平方公里，包括江宁、机场、溧水三个片区。其中江宁片区28.39平方公里，北至信诚大道、西至将军大道、东至机场高速、南至机场范围线，基本覆盖了禄口区域。

来源：江宁发布

有业内人士指出，随着临空经济区的正式获批，禄口新城未来的发展、规划、经济水平、人流量等都将迎来巨大的飞跃！

禄口正当时

根据规划，禄口新城中心区将形成“一核一轴一带、一环五区”的总体布局结构。其中：一核为新城商务办公核心；一轴为翔宇路城市拓展轴；一带为越秀路公共服务集聚带；一环为如意湖滨水休闲环；五区为一个先进制造产业区和4个宜居社区。

禄口新城中心区规划图

此外，板块内将规划建设多所学校，包含幼儿园、小学、初中、国际学校，还将建设包括青少年活动中心、会展中心、综合医院等公共服务设施，承载临空经济示范区的城市配套功能。

目前，禄口已有三条地铁线路运营，分别是S1、S7、S9号线，远期规划有S11号线，串联3个高铁枢纽（南京南站、南京站、南京北站）和2个机场（禄口国际机场、马鞍机场），实现火车站、机场等重要枢纽间的快速联通。

并且板块内道路网已然成型，信诚大道、天禄大道、将军大道、翔宇路、越秀路等快速路环伺。依托机场高速可快速通达南京南站等主城片区，此外还有在建中的机场二通道，未来建成后从禄口前往河西、鼓楼甚至江北新区都将更加便捷。

机场二通道示意图

可以说与其它刚需板块相比，禄口优势显著。正因如此，禄口吸引了红豆、中骏、恒大、中海、金基、佳兆业等众多品牌房企争相布局。目前除了恒大林溪郡、红豆香江华府，禄口还聚集了9大纯新盘，存货量上千套。

值得一提的是，板块内多数楼盘因地制宜，打造的主力户型面积均以80-90㎡为主，其中滁州三巽首进南京的项目——如意郡更是做到了78㎡三房、90㎡四房，且层高均为10层。

并且，虽然恒大林溪郡、红豆香江华府的洋房价格突破了2万元/㎡的限价红线，但是两盘的小高层价格依然被限制在2万元/㎡内，而且板块内多数楼盘主打小高层产品。以此类推，刚需客在禄口买房，总价200万元内的楼盘可谓是选择众多，“刚需天堂”的称号可以说是名副其实。下一篇文章易房网&网易房产南京站将带来关于禄口买房的详情分析。