每逢年节，总有一些调控会在路上。

比如清明假期最后一天的深夜，合肥发布了“新皖八条”，一方面加大供给，另一方面严打炒作行为。

事实上，合肥调控的声音和契机都是由来已久，或者说都是市场“作”出来的。从去年下半年开始，合肥当地业主联合哄抬房价，炒房客囤积学区房，再加上市场管理极其“暧昧”，导致调控的靴子最终落地。

NO.1 | 壹

合肥市发布房地产“新皖八条”，涵盖学位制、二手住房限购、热点楼盘“摇号+限售”等八个方面。

具体如下：

1、稳定增加居住用地供应，9000亩。

2、实行市区学区内成套住房入学年限政策。

3、深化住房限购措施。

4、实行市区热点楼盘“摇号+限售”政策。

5、从严调控商品住房价格。

6、加强住房贷款审慎管理。

7、加大租赁住房建设力度。

8、严厉打击各种房地产市场乱象。

从供需角度来看，相关数据统计，2021年3月份，合肥市区共网签住宅5327套，环比上涨30.0%，同比上涨24.1%。合肥市区最新库存量为23498套，环比下跌7.6%。

供需不平衡一定程度上推高了房价。根据国家统计局数据，2月份，合肥市新房和二手房价格同比分别上涨5%、5.8%。

为了遏制房价上涨过快的势头，新皖八条里提出严格“限房价”；新取得的居住用地，实行住房项目均价控制，平均备案价格不得突破土地出让前预测均价。

除了限价外，为精准打击部分区域二手住房和学区房炒作行为，合肥此次新政还明确了以“热点学区、热点区域、热点楼盘”为调控重点。

自去年四季度开始，在合肥滨湖、高新区等热点区域，业主群控盘，中介、自媒体恶意炒作房价等现象屡有发生。在合肥政务区等热点学区，也曾曝光过中介机构握有二三十套学区房，利用经营贷全额购买，再通过高卖高买来哄抬房价的现象。

为此，3月份以来，合肥市房管局曾四度出手打击楼市炒作乱象。3月2日，合肥出台二手房网签新规，旨在避免虚假房源、限制交易情形房源被交易、出售，和一房多卖的现象发生；11日，合肥房管局对11家重点房地产开发企业及4家重点房地产经纪机构负责人进行约谈；18日，合肥市房地产中介协会发布“关于不得参与炒房”的公示；23日，合肥房管局再次约谈了恶意炒房的业主。

此次出台的“新皖八条”，从限学区、限售和限购三方面加强热点学区、区域和楼盘的调控。

具体来看，根据《通知》，在限学区方面，自2021年新入学起，实行同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位（多胞胎、二孩等符合法律法规规定情形的除外）。

在限购方面，进一步收紧部分区域二手住房限购政策，暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内购买二手住房。

在限售方面，对热点楼盘实行“摇号+限售”政策。自2021年4月6日起，登记购房人数与可售房源数之比大于（含等于）1.5的热点楼盘，均应实行摇号销售，由开发企业委托公证机构予以公证。公证摇号销售商品住房时，开发企业应提供不低于30%比例的房源用于刚需购房。摇号所购房源自取得不动产权证之日起3年内不得上市交易。

与此同时，针对近期少数外地户籍购房者通过法拍规避限购查询，造成部分“法拍房”成交价格不断走高的现象，在限购方面，《通知》还明确，将法拍房纳入限购范围。

NO.2 | 贰

当然，在合肥之前，全国多个城市已经出现了密集的调控政策。

其中，3月30日，西安连夜发布新政，从土地出让、限购、限售等方面全方位升级当地房地产市场调控力度，对于连涨59个月的西安房地产市场来说，踩下了一脚刹车。

新政主要包括6条，其中三条主要是针对购房者：

1、新房、二手房“满5年”方可上市交易

2、市外迁入本市买房要求落户满1年+连续12个月社保或个税

3、购房前48个月无住房转让记录认定为“刚需家庭”

另外三条是针对供应、房企等，并有样学样的学习了深圳的二手房指导价：

4、逐步建立二手房交易参考价格发布机制

5、超出“三条红线”的房企不能参与拍地

6、全市商品住宅用地供应总量年均增长20%以上

事实上，西安房价一路狂飙的根本原因，还是早年的抢人政策。

2017年5月西安宣布要抢100万人才，对人才在落户、创业、子女教育、医疗等方面都可以开绿灯。

2019年2月，全国高等院校在校学生均可落户西安，本科(含)以上学历不受年龄限制。

甚至当年还有娱乐的段子称，外地本科生来到西安走亲戚，在火车站被警察认定为符合亲友投靠落户条件，直接落户西安。

户籍新政让西安2017年-2020年新增人口超125万，常住人口突破千万人！这也意味着抢来的百万人口自住与投资的需求，促使了西安房价月月上涨。

而此次新政的落地，抑制投资和投机需求；限售5年，降低了房子流通性，进一步打击短期炒作市场行为，若后期房价有下跌现象，炒房客只能被套，而这一套就长达5年之久。

NO.3 | 叁

再回到南京来看，在周边城市一片普涨的情况下，有外地购房者戏言南京部分区域已经成了“价格洼地”，这在几次热门区域的开盘现场得到了很好的印证，来自苏北和苏中组团炒房的投资客比比皆是，得益于南京当下较为宽松的落户政策，不少外地投资客全家出动，动辄两三个购房资格进行摇号。

而与新房市场火热相辅相成的是，南京的新房价格也连续多月上涨。

根据目前国家统计局发布的信息来看，南京今年2月份新房价格环比上涨0.5%、同比上涨5.7%；二手房价格环比上涨0.6%、同比上涨5.2%。

而追溯以往数据来看，南京新房价格自2020年3月以来，仅2020年8月、9月持平，剩余月份全部上涨，其中2020年4月创下3年来最大涨幅，截至今年2月也已经连续上涨5个月之久。

有人会问，南京近期市场也非常火热，房价连月上涨，江北核心区超6000人报名，龙湖春江郦城直接被政府取消销售，会不会有新的调控出台呢？

但就目前实际情况来看，江核超6000人的摇号有很大一部分重复报名存在，真正过热的楼盘例如春江郦城也会有政府直接干预，小范围的调整。

同时，南京目前新房房库存超56000套，除去引人关注的热门区域，大部分都积压在去化不顺的板块，冷热不均仍旧是常态，远郊的板块去化艰难的局面依旧没有多大改观。

虽说当下的南京购房者圈子里，调控风声最大的要属三改五，一旦实行将进一步禁锢二手房的流通性，不过与其关注最终是否会有新的调控政策出炉，不如抓紧时间多摇一些优质资产抵御通胀，才是更实际的考量。