经济学家马光远说，2018年将是本轮房地产最困难的一年！

的确，从楼市现实来看，在调控环境之下，买卖双方都遇到了困境。然而，马光远所说的困难，可能有一点被忽视了，即：房企负债率的话题！

债台高筑，最高负债率超450%！

关于房企负债率，万得资讯有两个统计数据，非常值得一提！

（1）2017年全年，136家上市房企的平均负债率达到79.1%，创下2005年以来的最高位，让业内为此震惊！

（2）然而，刚过三个月，这一数据就被刷新了！2018年第一季度末，136家上市房企平均负债率上升到79.42%，创下13年来新高。

然而，如果从具体企业来看，这一数据就让人触目惊心！从以下这一张图标上，可以清晰的看到这一点！其中，最高的是泰禾集团，资产负债率超过了450%，高达473%！另外，有12个房企的负债率超过了200%，10大房企超250%！

需要注意的是，一般健康企业的资产负债率在40%—60%之间，太低属于过于保守，太高属于过于大胆。如果资产负债比率达到100%或超过100%，说明公司已经没有净资产，或资不抵债。

（来源：wind , 苏宁研究院）

还债数额，规模之大史无前例！

那么，这里有一个问题，即：房企为何疯狂借钱，导致“债台高筑”呢？原因很简单，看好楼市前景，用于快速扩张！

大家都知道，房地产的钱很好赚，尤其在这两年，只要拿地盖房子，几乎闭着眼都能赚钱！所以，在2015、2016年，楼市这一轮大行情到了之际，各大房企更是大规模借钱，导致负债率进一步提高！

关于这一点，大家可以看一个数据，即：房企到期债务！房企融资，一般采取的是“2+1”，也就是3年之后还债。从今年开始，即将进入还债高峰期！

海通证券统计显示，2018年房企需要还债1613亿元，是2017年的2.3倍！2019年要还2807亿，2020年要还3998亿，2021年要还4037亿！可以说，规模之大史无前例。

一旦不能到期还钱，那就面临债务违约的问题。到了这一步，结局是什么样，就谁也无法预料！

楼市有变，房企破产潮将至？

显然，债务是悬在开发商脑门上的一把刀，一旦还不上，就有破产风险。关于这一点，今年已经有了案例，即：北京中弘地产跑路！原因很简单，资金链断裂，还不上钱，违约资金高达44个亿！

大家觉得奇怪，如今楼市行情这么好，房子根本不愁卖，为何还有地产商跑路？只要开一盘，资金不就回笼了！

其实，没那么简单！在楼市调控之下，各地房企遭遇不同程度的困难，买房人痛苦，开发商也不好过。

更为重要的是，一旦楼市行情有变，比如房子越来越难卖了，或者夸张一点说，遭遇了楼市泡沫破灭的危机。那么，这些原本在钢丝上跳舞、超高负债率的房企，很可能遭遇一夜崩盘！

需要说明的是，以上这些负债率，说的是大房企，还有超强融资和应对危机的能力，那些中小房企呢？一旦楼市有变，可能直接会破产。所以，楼市行情一旦大恶化，出现破产潮，一点也不夸张！

有一点需要补充说明，即：北青报报道，如今针对大型房企融资利率超过了15%，至于中小房企，利率更高，想拿到贷款还要看运气！

如此之高的利率，预示着开发成本被大幅度提高了。因此，未来要么房价再涨，所谓羊毛出在羊身上，要么楼市有变，开发商赚不到钱，甚至出现亏损破产。

值得一提的是，在未来房地产市场上，大部分的中小房企，注定将被淘汰，要么离开，要么破产，几乎没有第三条路可走！

最后，需要注意的是，房企这一债务指标，让业内心惊肉跳，害怕出现大规模债务违约，但买房人却迎来大利好！原因很简单，债务越高，代表开发商就不能“矫情”，就要快速走量，所以优惠买房、打折促销就可能更多，显然这对买房人而言是大利好！