价格管制与租房补贴

在近期诸多城市的租赁市场新政中，深圳提出的“稳租金”尝试，由于涉及租赁市场定价机制的改革尝试，引起广泛讨论。

8月29日，深圳市规划和国土资源委员会房地产业处人士表示，深圳正在探索限定租金、限定租期的双限租赁房制度，将推出“稳租金商品房”项目。此类项目将控制房源租金年增减幅度，不超过5%。首个试点项目“塘朗城精品公寓”将于明年推出，首批房源248套。

一直以来，“价格管制”与“租房补贴”，作为分别从供给端和需求端调控租赁市场，提供住房保障的政策手段，其孰优孰劣在各方争论不休。

“价格管制”的代表是德国。其2012年12月修改的《住房租赁法》规定，房租3年内涨幅不得超过15%，而2015年《租金刹车法》再规定，房东再出租住房，租金最大上调幅度不得超过当地标准房租的10%。

而由租房补贴衍生出来的住房租赁券制度，则被认为是美国目前最主要的住房保障手段之一。1998年，美国国会通过了《品质住房和工作责任法》，并推出了旨在帮助中低收入家庭、老年人和残疾人的“住房选择优惠券”（Housing Choice Vouchers）项目。

这一住房租赁券被用来填补家庭调整后收入的30%，和支付标准（地方住房管理机构动态设定的公平市场租金的90%－110%）之间的差值。

21世纪经济报道记者注意到，“稳租金”的相关表述，并未出现在2017年10月发布的《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》中。

但这一文件在“推进公共租赁住房货币化”部分曾提到，要“全面构建实物保障和货币补贴相结合的公共租赁住房供应体系，并逐步提高货币补贴的比例，探索发行住房租赁券，创新货币补贴形式。”

但多位租赁研究机构人士均指出，在备案制度不完善的前提下，对于租金价格这一市场机制形成的产物，不管是涨幅管控还是租房券，其落地都应谨慎。

“控制租金价格涨幅的尝试很难在大范围推广，深圳的尝试也只能在国企控制的新增房源进行。”杨红旭表示，从国内市场来看，由于散户房东比例较大，造成租赁市场备案登记率较低，政府很难掌握散户房东的租赁行为，对租金价格波动的控制也就无从谈起。

“相对而言，租金管制容易削减对增量供给的激励，形成过度需求，降低房东修缮意愿。而需求端补贴是比较有效和公平的政策。”贝壳研究院首席分析师许小乐表示。

许小乐同时向21世纪经济报道记者指出，在备案登记率较低的背景下，我国推行租金评估机制的条件还不够完善，实现精准评估的难度较大。