2018年，楼市依然面临明显的“调控年”，楼市调控延续了2017年的基调，重视长效机制，构建房产分类阶梯式消费，解决高房价和库存区域间不平衡发展的问题；同时注重边调边治理，在调控的同时重点打击楼市乱象，既抓典型又严监管。

这一年，房价在上下半年呈现泾渭分明的格局。7月中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”的口号，这成为2018年楼市降温的一个“分水岭”，市场预期由“慢涨”变成“下跌”。在剥离投机属性之后，住宅的居住属性被充分强化，住宅也正由商品化住宅为主的市场向商品房、租赁住宅和保障性住宅三位一体的三元化方向升级。

就当前楼市发展状况看，降温已经明确体现。而展望2019年，北京师范大学教授钟伟的看法是，机可失，时再来。“稳中趋缓、稳中有变的一年，需要大家用一种从容的心态去看待它。”“稳”几乎是行业共识，而在“稳定”基础上，2019年楼市也将进入“量平价稳”的零增长区间。

预期明显转变

今年以来，从中央到地方一再强调房地产市场调控政策不放松，7月底中央政治局会议明确强调“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨 ”。坚决遏制房价上涨的口号提出后，潜在购房者的预期急转直下。

7月中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”的口号，这成为2018年楼市降温的一个“分水岭”，市场预期由“慢涨”变成“下跌”。从58安居客房产研究院独家发布的信心指数来看，2018年10月，购房者信心指数环比下降4.2%，同比下降12.9%，为2017年1月以来最低点，直接反映了购房者市场预期转变趋势。同样2018年10月，经纪人信心指数环比下降0.6%，同比下降8.9%，也是2017年1月以来最低点，经纪人信心指数的下降，则更能体现出楼市的实质性降温。

受市场预期转变影响，房地产市场延续调整趋势，在房价及土地流拍调整两个方面的表现上尤其突出。

根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2018年11月，百城新建住宅均价为14641元/平方米，环比上涨0.27%，涨幅较10月回落近0.2个百分点，回落较为明显。具体城市来看，百城中11月有31个城市新建住宅价格环比下跌，下跌城市数量较10月增加12个；其中三四线城市价格调整范围最广，下跌城市数量较10月增加9个至21个。二手房方面，2018年11月十大城市二手房均价为39012元/平方米，环比下跌0.38%，跌幅较10月扩大0.35个百分点，其中除南京挂牌价相对坚挺外，其余9个城市近几月二手房价格均呈连续下调或间断性震荡。

从各级别城市新建住宅价格来看，11月上海、广州、深圳房价均有所松动；二线城市环比上涨0.52%，较10月涨幅收窄0.03个百分点，其中厦门、济南、兰州连续两个月下跌；三四线城市环比上涨0.35%，较10月收窄0.28个百分点，在各类城市中收窄幅度最为显著，其中有超三成的三四线城市价格在调整。

土地流拍也是市场预期转变的一大特征。2018年1-11月，全国300个城市共流拍618宗住宅用地，总规划建筑面积为7529万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的2.3倍。从流拍地块宗数占比来看，流拍宗数占总推出宗数的比重为6.9%，达近年来较高值。全国住宅用地零溢价成交地块共12828宗，占总成交地块宗数的比重为57.3%，较去年同期提升2.0个百分点。