“限竞房已经入市41期，31个项目，合计19327套住宅，但网签只有3693套。当然网签数据比实际签约数据具有滞后性。但从平均数据看，实际销售也只去化了40%。”中原地产首席分析师张大伟表示。

北京楼市自2018年以来进入供应井喷时代。包括共有产权、限竞房，使得北京楼市供应增加，库存开始明显上涨。除了限竞房，据中原地产数据统计显示，共有产权房年内多达29个项目，提供房源32446套。也就是说，相比2017年5个项目3752套上涨了765%。

张大伟告诉记者，过去几年，北京土地供应中最主要的就是限竞房。而过去2年土地供应高峰逐渐传递到住宅供应方面，预计后续还将有大量供应上市。调控背景之下，市场明显降温，购房者开始全面观望。而限竞房区域供应扎堆现象明显，部分区域入市超过3000套，这使得供大于求开始明显出现。“北京市已经入市的限竞房陷入了‘40%’魔咒。对于限竞房来说，开盘能去化3-4成就已经是及格，而如果可以卖掉一半，就已经属于优秀。”

调查：遇冷的限竞房

自2016年9月开始，北京出让的新住宅项目主要以限竞房和共有产权房为主。北京限竞房算商品房而不是政策性住房。与以前的普通商品房的唯一区别是：房产证或者缴纳契税5年以后才能上市交易；土地出让时，“限房价，竞地价”，开发商获得土地使用前就已确定了销售价格上限（在此上限基础上可以“降价”），且绝大多数要求建筑面积90平方米以下户型，占比超过70%（以下称90/70）。

严厉调控之下，“限竞房”销售状况也并不乐观。不少楼盘上市时在限价基础上“降价”销售。

中海云筑项目位于北京市新国门核心区，大兴区庞各庄桥西1500米，目前在售户型主要为89平方米的三居和266平方米的别墅。销售人员告诉记者，9月28日，中海云筑第一期开盘，目前处于第三期的销售中期。第一期开盘均价为3.6万/平方米，第二期则接近3.7万/平方米。目前销售价格3.7万元/平方米。但据21世纪经济报道记者了解到，该楼盘设定的限价为4.2万/平方米。

“目前销售价格比之前涨了一点点，但几乎没变。开盘的两个多月以来，一共上市1232套，目前已经卖出了一半。”这位销售人员自称中海云筑楼盘是“北京销冠”。就这位销售透露，大部分限竞房项目销售情况一般，由于自身是品牌开发商加上性价比高，而且“属于大兴国际机场中央别墅区，临空经济区”，所以“销售还可以”。被问及有没有优惠活动时，他表示暂时没有，但是如果确定要的话可以申请。

这位销售还向记者推荐下周末开盘的中海云熙，76平米的两居室首付只需八九十万。该新楼盘位于大兴区南中轴路魏善庄新城，政府限定均价4万/平方米，但中海云熙首期东西向户型开盘均价仅为3.2万元/平方米起，南北向3.5万起，低于政府限价5000-8000元/平方米，而且开盘可以享受九九折优惠。

翡翠西湖楼盘销售人员也于12月11日告诉记者，他们是目前卖得最好的限竞房项目。翡翠西湖位于丰台区王佐镇，在售的有90平方米的三居小洋房和300多平方米的别墅。“我们自10月开盘到现在，卖得差不多快没了。楼盘一共是460套，现在基本上剩下50到80套吧，基本上是目前北京市场上限竞房卖得最好的一个项目。”销售人员介绍说，“主要是环境比较好，而且未来的发展是主要面对新文化(4.700, 0.06, 1.29%)家庭，我们会做一系列的文化产业入驻，周围有人大附中等，有很多家庭是奔着学校来的。”

不过，21世纪经济报道记者发现，作为限竞房项目，翡翠西湖价格优势也促成其销售状况表现优异。据了解，该项目销售均价约在4.1万元/平方米到4.2万元/平方米之间，东西向房源基本上在3.6万元/平方米到3.7万元/平方米之间。而据安居客二手房数据显示，其周边二手房均价普遍在4.5万元/平方米起。