「北热南冷」，大概是目前江宁大学城板块新房市场最显著的特征。

以目前在售项目来看，北部的洋房盘樾山林语目前入网总套数199套，未售出61套；叠墅盘联发翡翠方山（翠山名邸）入网总套数308套，未售出223套；大学城中央区域的美的建发润锦园入网总套数199套，未售出61套。

樾山林语和润锦园显然去化较快。目前在南京来看叠墅产品普遍去化较为平缓，因此联发翡翠方山也许与产品类型相关。

而纵观江宁大学城南部的两个在售项目：精装盘五矿澜悦溪山入网总套数216套，未售出158套；毛坯盘山和宸园入网总套数482套，未售出158套。

对比之下，两处项目与润锦园相比显然去化较慢。身临其境就能发现问题：目前江宁大学城板块生活配套主要集中在方山东麓等核心区域，世茂梦享家、武夷名仕园等项目扎堆的江宁大学城南部区域目前生活配套仍然较为空缺。

而最近，方山大学城多处项目传来最新进展：

而后台也有读者反映，目前远洋G34、中海G42的售楼处主体已经完成！近日，易房网&网易房产南京站前往实地一探究竟。

两幅地块与五矿澜悦溪山、江宁城建G99隔正方东路相望，可以看到目前地块内已有施工迹象。

两幅地块内最快动工建筑应为售楼处，可以看到两个项目的售楼处位置非常接近，隔路相望，建筑进度也差不多，主体都已基本建好，可谓「火药味」十足。

远洋大学城G34项目

远洋大学城G34地块，东至正方大道， 南至磨盘山路， 西至前捍路， 北至方前南路，规划用地面积76994.16㎡，二类居住用地，容积率1.0＜Far≤2.1，建筑高度24≤H≤60m，建筑密度≤20%，绿地率≥30%。

地块起拍楼面价14410元/㎡，最高楼面限价17317元/㎡，毛坯房最高限价27195元/㎡。最终经过62轮竞拍，该地被远洋以28亿拿下，楼面价17317元/㎡，自持人才房建筑面积2800㎡。

从效果图上可以看到，远洋方山G34规划5栋多层住宅和19栋高层住宅。

中海方山南G42项目

中海方山南G42项目东至正方大道， 南至方前南路， 西至前捍路， 北至方前大道，规划用地面积92125.26㎡，二类居住用地，容积率1.0＜Far≤1.3，建筑高度12≤H≤24m，建筑密度≤28%，绿地率≥30%。

从效果图上可以看到，中海大学城G42项目规划地上6层低密多层。

另一边，据称将于年底开始动工的江宁城建G99目前仍无施工迹象，目前地块内仍处于未开发原貌。

此前，江宁城建官方曾公开表示：地块将于2020年底正式开建，建设周期约3年，总建筑面积约6.5万方。可以说体量并不大。多方消息称该商业体未来将引入景枫操盘，可信性较高。

正如文章开头谈到，距离中海G42与远洋G34较近的山和宸园、五矿澜悦溪山目前去化进度较慢。某种程度上，中海G42与远洋G34也许会参考前期项目的销售情况推进自己的节点。

可以预期的是，届时江宁城建G99的商业体正式开业，大概率会对板块有较强的带动作用，带碍于目前进度仍较为缓慢，具体完工时间大概率更加靠后，目前区域内去化缓慢的情况或许仍将继续维持。

价格方面——

山和宸园毛坯均价27195元/㎡；

五矿澜悦溪山精装均价30645元/㎡；

二手房方面——

银城·一方山均价27025元/㎡；

武夷名仕园均价23088元/㎡；

世茂梦享家均价26876元/㎡；

骋望骊都均价24143元/㎡；

如果远洋G34、中海G42项目于今年年底或明年年初入市，届时销许均价大概率与山和宸园、五矿澜悦溪山差距不会太大，另一方面，板块并未出现价格倒挂。

相比于远洋G34、中海G42地块，凤溪苑位置位于江宁大学城核心区域，距离地铁1号线南京交院站较近，与美的建发润锦园相隔整座文鼎广场，周围配套较成熟。

江宁城建G27地块在2019年6月18日的土拍中，经过21轮竞拍，被江宁城建集团以总价8.8亿拿下，楼面地价为20003元/㎡。

根据规划，项目将拟建24层高层住宅，临近文鼎广场一边将建一所3层高、规划设计9班幼儿园。

可以看到，目前地块内建设进度较快，年底入市的目标从建设进度来看问题不大。

地块区位十分优越，距离项目很近的老牌商业体文鼎广场和新开业龙湖新壹城目前商铺客源不错，实际上凭借着大学城自身学生较多且日常生活消费力较强的优势，大学城的商业体等相关生活配套一直能都有着不错的活力。

该项目由乐航地产开发，为江宁城建全资子公司，目前可以确定的是并未引入其他房企。

值得一提的是，项目精装放风价3.2万/㎡。

相比之下，美的建发润锦园入市前并无放风价，但曾有置业顾问透露目标以3.3万/㎡的价格入市，但最终入市价格定格在30800元/㎡，且后期加推价格并未上浮。可见板块突破限价难度较大。

而距离项目最近天正天御溪岸A区，二手房均价均价不过28668元/㎡（数据来源：链家网）。项目届时能否以3.2万/㎡的价格入市，项目又将以怎样的精装标准匹配3.2万/㎡，而入市后市场表现如何？都很值得期待。

伟星G52，位于中国药科大学东侧，今年9月17日，方山G52地块出让，经历竞价29轮后达到了最高限价。在18日经过公证摇号后，最终由安徽伟星竞得，成交总价22.1亿元，楼面价13465元/㎡，毛坯房最高限价24300元/㎡，加上1500元/㎡的精装限价，全装修均价预计25800元/㎡。

近日，伟星方山G52项目最新动态曝出，项目最终采取与万科合作开发、由万科具体操盘的模式。销售展示区已于10月30日动工，计划于2021年1月上旬交付。一期首开的楼栋计划于11月中旬动工，计划年内实现预售。

虽然位于中国药科大学东侧，但实际上项目距离地铁1号线中国药科大学并非很近，正常步行大约需要10分钟但相比江宁大学城南部的山和宸园、五矿澜悦溪山等项目，伟星G52距离地铁站显然有优势。

项目北侧的新华公寓祥和苑为安置房项目，暂无有效的二手房价格。

值得一提的是，珑熹台雅苑为南京首个租赁住宅小区，项目共打造14栋18层住宅，预计2020年12月建成交付。

但可以确定的是，届时项目以25800元/㎡的价格入市，与山和宸园、五矿澜悦溪山等项目相比，可以说竞争力十足。

整体看下来，江宁大学城目前整体处于无明显倒挂状态，这也意味着板块存量房的去化主要将来自于自住需求而非资产保值需求的客户，在南京来看，目前这一类的板块去化在经历一批需求满足后，后续去化普遍较为缓慢。

而美的建发润锦园此前一批房源入市，或许正对应了一批置业需求的满足。

但可以发现，虽然目前江宁大学城北部区域项目去化普遍比南部好，但板块整体有向南发展趋势，随着江宁城建G99等更多配套落地，目前河西区域地块开发殆尽，江宁大学城的新房市场格局势必将迎来改变。

也许还要多一些耐心，做时间的朋友。