沉寂许久的南站板块又将有新房入市！

2022年10月，交通投资以底价竞得南站G86地块，时隔2月该地块规划正式出炉，南站即将迎来新房补仓！

南站新增7栋住宅

不设最高限价

根据规划，地块分为两个分区，其中A分区拟建4栋25-27F高层住宅及1栋基层社区中心、商业，；B分区拟建3栋19F高层住宅及1栋商业。

从效果图来看，楼栋立面整体呈现高级灰的色调，并有香槟色的线条进行点缀，很有质感。

在两个分区中间，站西路的西侧，设置有商业，从效果图来看商业部分采用玻璃立面，非常通透像一个水晶盒子。

该地块成交总价15.1亿元，成交楼面价24661元/㎡，不设毛坯限价。

前万科地块调整为纯宅地

建筑限高拦腰对砍

目前，南站除了交投G86地块外，还有一幅地块也进行了调整！

就在前段时间，南京市规划和资源管理局发布重磅公示：将位于明城大道和宏运大道交叉路口的一幅用地，从原先的商住混合性质调整为纯宅地。

根据《南京市铁路南站地区控制性详细规划》显示，MCd080-10规划管理单元，东至双龙大道、西至明城大道、南至秦淮新河、北至宏运大道，用地面积约103.43公顷。

而修改地块东至中驰路、西至明城大道、南至规划支路、北至宏运大道，用地面积约2.53公顷。

这一块地前身就是2016年万科竞得的G46地块。

2016年9月23日，万科以20.3亿竞得南站G46地块，楼面价27168元/㎡，需现房销售。

项目早在2017年5月就出了地块规划，项目将建4栋高层住宅，其中2栋为27层，2栋32层。还有部分商业、办公。

但此后地块却一直没有实质性进展，仍旧维持空地现状。

此前有消息称，地块一直无法动工的原因，是项目处于土山机场限高范围内。根据万科G46地块的出让文件，地块限高120米。

但依照《中华人民共和国军事设施保护法》相关规定，地块内建构物最高控制点绝对高度约为72-82米，所以在土山机场未搬迁或未取得部队书面同意前，该地块建构筑物最高点限制绝对高度不得超过此高度。

很显然，120米远超82米的高度限制，进而地块一直没有动静。

不过，受到土山机场限高困扰的不止是这一幅地，文渊府部分楼栋也在限高范围内楼栋，目前仅能建造到19层，导致楼栋无法封顶，业主无法准时拿房。

目前，前万科地块调整细节也已经明确，最关键的限高，从原先的120米，降为了60米，直接砍掉一半，终于在限高范围之内，未来重新挂牌后，至少不会因为机场因素的影响，而无法入市。

单元图则修改内容：

（1）用地调整：

10-01地块商住混合用地（Rb）调整为二类住宅用地（R21）。

（2）指标调整：

10-01地块容积率由≤3.2调整为≤2.1，建筑密度≤40%调整为≤20%，建筑高度≤120米调整为≤60米，绿地率≥25%调整为≥30%；取消配套公共厕所。

（3）控详条文：

1、沿宏运大道居住建筑宜采用短板式布局，避免形成连续的长板高层建筑，建筑立面应公建化处理；

2、沿宏运大道地块开发应做好减噪措施，新建住宅类项目建设前需开展环境影响分析，避免道路噪声对沿线居民的污染和干扰。

调整前▼

调整后▼

区域二手房众多

价格内卷成交走低

目前南站区域除了交通投资G86地块外，没有其他新房，整体新房市场的活跃度并不算高，与此同时，近一个季度二手房市场中，部分楼盘的二手房价也一直在走低。

譬如1月中旬，南站万科都荟天地F区成交了一套118.49平3房2厅户型，成交总价467万，单价不足4万/平。

而该小区在去年10月的成交单价最高达到4.7万/㎡。

去年末，南站中交锦致一套建面约126.96㎡房源，以总价453.5万成交，成交单价35720元/㎡。

而在2017年到2021年期间，南站二手房成交价一路狂飙，最高达到6.5万/㎡，相比之下，跌幅十分夸张。

在二手房价走低的背后，一方面是市场大环境下行，买房人看不到预期，购房意愿不强；另一方面区域二手房数量众多，挂牌量也居高不下，完全处于买方市场，不少急于卖房的房东只能降价快跑，进而加剧价格内卷。