从1998到2018，过去的20年，房地产是影响经济和社会最大的行业。毁誉随行，风雨成蹊。沉淀后的反思，是时候了。

过去一年，从限购限价限贷限商限售，所有的调控都有一个清晰的指向：住房必须回归它的居住属性。在房住不炒的原则下，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，成为不可逆转的选择。

2018年，是中国房地产市场的“机制建设年”。住房租赁市场建设全面展开，共有产权深入探索，房地产税制改革正在路上。新一轮制度变革的深度，堪比1998年的住房体制改革，“住有所居”的愿景，就是满足“人民日益增长的美好生活需要”的重要内容。

一批主流房企正在用“最适合自己的打开方式”，开启一场美好生活新实验。在规模化的目标下，市场份额日益集中。商品住宅开发整体增长放缓，房企在城市更新、长租公寓、商业地产、文旅融合方面，开启了新的航道。文化、娱乐、旅游、体育、教育、健康、养老，产业链的内涵从未像今天这般丰富。

如果说，机制变革更多与自上而下的顶层设计有关，那么，房企以及更多行业“玩家”为此开启的美好生活新实验，就是一场自下而上的多元探索。2018年7月，海南，博鳌·21世纪房地产论坛为这场多元探索与炫酷实验，搭建了一个绚丽缤纷的舞台。

导读

除了住房制度的重建，房地产市场的健康发展也需要一系列配套制度的助力。

2018年7月22日-23日，博鳌·21世纪房地产论坛迎来了它18岁的成年礼。自1998年启动房改以来，中国房地产市场经历了长达20年的高速发展。而博鳌·21世纪房地产论坛见证了这期间所有的成长、辉煌、曲折、阵痛以及争议；从进化论到相对论，从激荡到重构，从平衡到变革，市场伴随焦虑前行。

过去20年，涉及房地产行业的调控政策不断，争议也不少。房地产在带来积极影响的同时，也暴露出其发展不充分、不平衡的问题。随着中国经济步入新时代，房地产领域也面临转型之痛与机遇。

“未来一段时间需要同时追求量和质，适应老百姓对美好生活不断增长的需要。我认为，中国的房地产开发还有比较长的好光景。” 国务院发展研究中心REITs课题组组长、中房集团理事长孟晓苏表示。

高房价之困

1998年，是中国楼市发展的跨时代标志。中央正式发布《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》，福利分房寿终正寝，住宅商品化时代全面开启。

“在朱熔基总理的推动之下，住房建设、住房分配很快进入市场经济轨道，住房、汽车和与此相关联的基础设施建设成为居民消费的新三大件，推动中国经济成功的转型。房地产业的发展，不仅仅改善了居住的条件，而且带动了众多产业的发展。”中房集团理事长孟晓苏说。

20年来，中国房地产市场轨迎来高速发展时代。然而，人们居住条件得到改善的同时，一路攀升的房价也让越来越多有住房需求的人扼腕叹息。当下，房住不炒成为调控主线，“强监管”和“去杠杆”已是中国楼市的主基调。

明确的调控目标之下，市场根本问题仍然存在。全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会创会会长聂梅生就注意到，从去年至今年上半年，强有力的去杠杆政策在金融层面的成效是显著的，但地方财政高度依赖房地产的问题愈加凸显。“上半年房地产行业，个人贷款从2017年1月的最高点出现大幅下滑。但是上半年，土地出让金26941亿元，同比增长了43%，这一增长主要来自三四线城市。跟土地相关的税收大幅度上涨达到了9799亿元，加上土地出让金2.6万亿元，达到了3.647万亿元，而地区政府其他的全部收入是4.46万亿元。”

调控手段主要集中于供求两端，而这似乎也让中国房地产市场陷入行政命令大于自由竞争的阶段。中国经济体制改革研究会副会长樊纲也坦言，为避免出现美国、日本等发达国家房地产市场崩盘的现象，我国可以采取短期的调控手段，其中，限购、限贷等政策都能够起到相应的作用。“但这不是长期的办法，这是扭曲经济，扭曲供求关系，所以需要尽快用长效机制将它替下来。”

高房价之困也多被怪于于货币政策。樊纲的看法是，货币是一般等价物，货币跟所有需求都有关系，但所有货币都流向房地产还是因为市场供求出了问题。高房价需要从供给端考虑，是供给端不足导致的价格上涨。小城市大量供地，属于违背城市化规律，违背人的迁徙规律，迁移是人们追求美好生活的重要方式。