无疑，在房住不炒的原则下，建立多主体供给、多渠道保障，租购并举的住房制度，已经成为必然的选择。

华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康表示，开展分类调控，因城施策，要对供应的全谱系进行分解。住房供给，应当满足人“住有所居”的需求，做好社会政策托底的保障供给。另一方面，必须健康发展住房的市场轨，要通过包括房地产税在内的有效手段进行调节，一味的打压式调控是不妥的。

除了住房制度的重建，房地产市场的健康发展也需要一系列配套制度的助力。“长效机制说起来容易，做起来难。住房制度和住房供给是社会问题的总和，因此长效机制的建立不仅仅是‘两多一举’的制度，税收、土地、金融都要建立长效机制。” 住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌如是说。

聂梅生表示，目前中国房地产制度正在经历第四阶段。“第一阶段是以经济适用房为核心的住房制度改革；第二阶段是土地招拍挂之后的思路，以商品住宅解决保障房的问题，也就是以市场化方式解决经济适用房；第三阶段是政府加大保障房力度。我们现在在经历房改的第四阶段，即租购并举。”她认为，从房地产历程来看，租购并举是根本性房改，主要围绕地根、银根和税收展开。对于每年销售额达到十几万亿的产业，由售转租，需要强有力的金融支持，而建立长租市场的融资机制，必须从租赁金融和消费金融两方面着手，具体路径包括出台资产证券化、落地REITs基金等。

多元探索

抛开经济学基本逻辑，预期导演着市场的潮涨潮落。

从上世纪90年代以来，中国经历了一轮长期的房地产热潮，飙升的房价问题也引发了中国房地产泡沫将重蹈日本覆辙的论断，曾研究日本产业政策两年多的中国社科院大学城乡建设经济系主任陈淮对此进行了否定。“日本的经济停滞并非是上世纪80年代末，1989年到1991年，这三年是日本停滞前景气的三年，日本是在九十年代的初中期后开始发生经济增速停滞，原因实际上和房子盖多了或者房价上涨是没有关系的。”他称，日本经济增速停滞的原因有三个，一是原有的技术路线走到头，二是区域上“过疏化”，三是宏观调控政策上摇摆不定。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟也认同日本的房地产泡沫没有可参考性，原因在于除日本外，难以找出第二个发生过类似现象的国度，作为孤本而盲目类比论证是不具说服力的，“不能将日本的问题，或类似于新加坡的祖屋制度放到中国变成普遍的制度”。

业内普遍认为，房地产的红利期依然存在。

钟伟认为，随着人口总量的增长，人口的迁移，新生儿的出生，未来十年每年商品房需求量为1000万-1500万套，所以户均住宅已经饱和的看法与常识相悖。

在樊纲看来，虽然目前我国住房自有率比较高，农村是100%，小城镇70%—80%，大城市也达到了70%—80%，但是我国的城镇化仍处于初级阶段，大量的迁移性需求仍然有巨大的释放空间。“55%的人在城市，大量的人口还在迁移，怎么迁移？农村的到县城，县城到地级市，地级市到省会，省会到大城市，年轻的毕业生到大城市集聚。他们的家里都有房子，但是需要新的房子，因为人们在迁移。”

任志强也表示，“这个市场哪怕即使下滑，而且持续下滑，从去年接近于17亿平方米的销售业绩降到了16亿、15亿、14亿平方米，它仍然是一个巨大市场。16亿（平方米）左右的大市场在全世界来说仍然是巨大的，仍然有利可为。”

无疑，在变革的背景下，作为城市化推进的主力军及得益者，房地产业已经走到了时代转折点上。当下，人民日益增长的美好住居需求为中国楼市翻开了新的篇章。聂梅生认为，“在经济良性发展的基础上，如果经济继续向好，向美好生活进军必然是房地产业下一阶段的重要主题。”

如今，地产红利的获取有了新的产生途径。“从企业的角度，红利的集中会从空间的制造变成内容的提升，消费者将从投资行为变成人居行为，对于美好生活的向往，将会支撑红利持续的成长。” 山水文园集团执行董事兼CEO张晓梅称。

当然，房地产市场的发展前景并不仅仅局限于住宅市场，顾云昌定义的“楼宇经济”为这片红海打开了进一步的想象空间。“住房是以销售为主，楼宇经济则强调投资经营。我们的梦想是住房市场这条巨龙可以平稳向前发展，楼宇经济也同样要经营好。”

“房地产本身就是载体，我们是生产载体和空间的，用以产生新兴产业和美好生活。文化旅游地产这些都是新兴地产，即楼宇经济。繁荣楼宇经济能够进一步稳定住房市场，今后十年要朝这个方向努力。”

在规模为王的战略目标下，房地产市场份额日益集中，商品住宅开发整体增长放缓，来自需求和消费升级的动力也驱使众多企业摆脱惯性，伴随阵痛开启城市更新、长租公寓、商业地产、文旅融合等新的航道。一场“美好生活”争夺战已经在房地产领域倏然展开，实现从开发到服务、从房屋到生活的真正转向，必将是房地产行业下半场的主旋律。

“如果说，机制变革更多与自上而下的顶层设计有关，那么，房企以及更多行业‘玩家’为此开启的美好生活新实验，就是一场自下而上的多元探索。” 南方财经全媒体集团党委书记、董事长王义军的话掷地有声。

张晓梅称，“万事都有周期，而万事也都有亏损的时候。行业中，所有优秀的企业，没有任何一家企业是靠惯性存活百年的，这（需要）在不同的拐点到来的时候，不断的应对。”

潮平风正，两岸壮阔，且看房地产如何扬帆美好住居新航海！