导读

对VC/PE机构来说，在长租公寓市场如何挖掘投资机会？这门生意对运营方的主要考核点是什么，未来又将如何实现盈利和退出？

近期，房租飞涨话题引起大量关注，我爱我家前副总裁胡景晖关于长租公寓助推房租上涨的言论，更是将长租公寓推上风口浪尖。

一方面，长租公寓是潘石屹眼中不赚钱的生意，杭州长租公寓鼎家近日因资金链断裂而破产的消息，也引发诸多对长租公寓运营风险的担忧；另一方面，在政策红利、万亿市场前景的预期下，VC/PE机构、地产开发商、酒店集团等资本方早已入局长租公寓市场。

对VC/PE机构来说，在长租公寓市场如何挖掘投资机会？这门生意对运营方的主要考核点是什么，未来又将如何实现盈利和退出？

四类玩家角逐万亿市场

“长租公寓是万亿级别的市场，其中存在很多机会，而且政策在向这方面引导。在美国市场，有多个长租公寓的品牌运营方是百亿美金市值级别，但中国的长租公寓品牌运营方还没有上市的。”一位一线投资机构投资人对21世纪经济报道记者说，该机构在长租公寓领域也有所布局。

据了解，目前长租公寓市场以集中式和分散式两种模式为主，运营方主要有四种类型，即开发商系、酒店系、中介系和创业系。VC/PE机构主要对创业系进行投资，包括魔方公寓、蛋壳公寓、安心公寓等。一些资金量较大的PE机构也参与到中介系的融资中，如今年1月，华平投资、红杉资本中国基金、腾讯联合领投了链家旗下自如的40亿元A轮融资。

几类派系的差异在于，开发商系如万科、碧桂园等，有物业资源优势，更擅长做集中式长租公寓；酒店系有存量物业，规模化的管理体系也很成熟；中介系扎根在传统社区有房源及获客的优势，且有线下门店资源，管理成本会更低，更适合做分散式长租公寓。

“总结来说创业系很吃亏，2015年左右有很多互联网的人跨界做长租公寓，把经济型酒店等存量物业盘下来装修改造，一个项目投入好几百万。但经济模型算下来可能还不如酒店运营，大部分是不赚钱的。”上述投资人对记者分析说。

对应来说，分散式公寓早期拿房成本没那么高，有一批创业公司因先发优势而发展起来。但现在随着拿房成本越来越高，这种规模不经济的生意，对创业公司来说也越来越难做。

不过上述投资人认为，创业团队如果跟房地产公司绑定做长租公寓，仍然存在一定的机会。他解释称，这种模式类似世联行运作的红璞公寓，世联行主要业务是帮助开发商做新房代理销售，但由于政策原因，有些开发商的自持房源不能卖、只能出租，还有些商住房受政策影响流动性较差，这些开发商有运营长租公寓的需求但缺乏经验。世联行的红璞公寓跟开发商合作，拿到的房源大多是精装房，投入软装的成本没那么高，便于轻资产模式扩张，也帮开发商盘活了资产。

嘉御基金则避开竞争激烈的白领公寓市场，对定位蓝领公寓市场的安心公寓进行了投资。据了解与白领公寓相比，蓝领公寓的房间改造成本更低，安心公寓能够为蓝领提供接近群租房时的价格，但总体来说居住条件更好。

嘉御基金创始合伙人卫哲对记者表示，嘉御基金投长租公寓时主要看两项指标，即入住率和单店投资回收速度。首先，很多白领公寓入住率难超过70%，闲置资产很多，但安心公寓的入住率常年维持在95%以上。