大家都知道，如今楼市消息鱼龙混杂，有说房价涨，有说房价跌，让人无法辨别真相。

那么，未来一两年短期之内，房价究竟是涨还是跌呢？客观的说，在如今楼市环境之下，谁也说不好，即便专家也不行，因为有一个最大的变数，即：国家的决心。

因此，短期房价不好预测，但三五年以上的中长期房价，却可以分析。既然如此，如何判断一座城市的房价会不会跌呢？无非就看这三点，一目了然！或者说，这三点全中，说明房价可能要跌了，早点跑！

第一：人口，是否持续外流？

在荒凉的戈壁滩上，在撒哈拉大沙漠里……即便房子建的再好，房价会涨还是会跌？长期来看，显然会跌，原因很简单：没人住。有人才有住房需求，没人就没有需求，没有需求，房产要来何用？

如果一座城市人口持续流出，就代表中长期住房需求的减少。没人要的房子，还能值钱？如今，三四五线城市，就遭遇了这一问题，别看短期楼市火爆，房价暴涨，但长期却不靠谱！

如果一座城市人口持续流入，住房需求一直居高不下，房子一直很紧俏，那么房价和租金就必然会上涨。如今，一二线城市就是如此，人口持续流入，未来房价很难下跌。

第二：经济，前景是否奇差？

日本楼市是如何崩盘的？顺序是：经济出了问题之后，导致企业破产，大规模裁员，于是出现断供潮。在这种情况下，楼市泡沫迅速破灭。也就是说，并不是楼市崩盘，导致经济下行。

客观的说，只要经济一直上行，收入保持持续的增长，那么总能抵消一分部楼市泡沫和房价上涨，所以楼市就很难崩盘！也就是说，投资经济前景好的城市，会保险一些。

相反，如果一座城市经济前景奇差，甚至没什么前景可言，比如某些单靠一种资源存活的城市（比如某些煤城、矿城、油城等）。一旦经济不行了，还能指望长期房价坚挺？或许，有钱人都跑光了吧！

第三：租金，是否几乎不变？

租金这一指标很重要，原因很简单，租金涉及到了外来人口、经济情况。所以，如果租金多年来几乎不变，那么说明外来人口少，经济持续差，未来房价自然没什么上涨空间。

大家可以看一看有前途的城市，北京上海等城市，二室一厅的租金，普遍在5000元左右，地段好一些的，就更贵了。更为关键的是，这些城市的租金，年年上涨，因为房东不怕没人租！

然而，一些没有前途的城市，大家收入也没什么提高，吸引不了什么外来人口，租房需求少、租金上涨压力小，于是在几年之内，租金几乎没什么变化，或者只是微不足道的涨了点！