继续恶化的可能

华泰证券、中银国际均判断，房地产调控仍将持续收紧。东兴证券指出，本次货币宽松退出前，不大可能看到调控政策的放松。

房地产作为资金密集型行业，融资环节至关重要。银行贷款作为外部融资的主要渠道，近年受到诸多限制。A股26家上市银行中报显示，房地产贷款余额占贷款总额比率整体呈连续5年下降趋势，由2014年的7.37%下降至2018年六月底的5.82%。

数据显示，截至2018年6月，银行贷款到位资金9987.75亿元，占房企到位资金比重12.60%，安信证券预计2018年其规模难有较大增长，占房企到位资金比重或保持在11.5%-12.5%的区间内。

无法完全依靠传统债权融资之时，诸多房企转向大力发展股权融资市场。wind数据显示，截至2018年6月，股权融资规模180.01亿元，占房企到位资金比重约0.23%。

安信证券判断，未来股权融资规模占房企到位资金比重也难有较大幅度的提升，或将在0.2%的低位徘徊。

海外融资方面，中国指数研究院数据显示，截至2018年6月，房企发债规模2257.78亿元，占房企到位资金比重2.85%。房企海外债规模2181亿元，占房企到位资金比重2.75%。

安信证券认为，虽然海外债的利率也有走弱的趋势，但考虑人民币汇率贬值带来的压力，房企在境内外的选择上，可能更倾向于境内。

大比重的渠道受限后，房企开始寻求融资新方式。如资产证券化借助政策东风迅速发展壮大，但数据显示目前占据房企到位资金比重仅0.53%，对于大比重渠道的替代效果或是杯水车薪。

融资环境收紧之时，行业集中度让中小房企面临更大挑战。中金公司分析师张宇认为，此轮融资收紧，也在客观上推动了金融资源向头部企业的聚集，行业集中度预计将加速提升。

安信证券数据显示，A股主流房企借款收到现金占整体借款现金比重71.30%，A股主流房企发债收到的现金占整体发债收到现金比重为78.69%，债券融资的集中度在近几年表现更为明显。

这样的背景之下，“自己造血”显得尤为重要。保利地产研究院表示，面对融资和偿债的双重压力，房企“现金流”管理是重中之重。加紧回笼资金、确保财务稳健，是面对行业短期调整风险的首要举措。

大型房企纷纷把销售回款率作为今年的财务管控重点。据安信证券测算，行业平均回款水平大概在56%左右，但主流房企的回款率基本在80%-90%之间。

中银国际指出，房企负债水平短期内预计难以显著下行，但去杠杆进程已启动，主流房企中长期财务结构优化可期。在流动性趋紧背景下，销售回款重要性提升，房企扩张意愿减弱，预计行业扩张增速收窄。