一向言辞犀利的任志强，终于向长租公寓“开炮”。

“我不觉得现行的长租模式，能够成为资金大量涌入而获利的市场。这个行业的好日子受政策影响巨大，一旦户籍制度等出现变动，长租市场就可能随之生变。”

9月7日，在中国长租市场峰会上，任志强一脸严肃，他表示并不看好长租公寓的任何模式，让坐在身旁的一众长租公寓运营商面面相觑，难以尴尬。

从行业“元年”到集中爆发，从粗线条轮廓到精细化运营，从落户、教育等配套权益明晰到集体建设用地批准入市，从ABS产品相继上市到类REITs产品获准发行，不到两年里，长租公寓开始重塑中国房地产新格局。

风云变幻随时涌来，短短数日，这个新兴行业看似转向，风声鹤唳。时任我爱我家副总裁胡景晖此前的一番“炮轰”，“以高于正常价格的20%–40%争抢房源，破坏了房屋租赁市场”“如果长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”，更是直击长租公寓要害。

长租公寓是资本的风口还是需求的风口？资本和市场该如何融合，这次行业阵痛正带来哪些反思？

“发展租赁市场不是权宜之计，而是深化住房制度改革的重要工作，对经济的稳定具有重要意义，”清华大学房地产研究所所长刘洪玉称，目前租赁市场主要集中在大城市，重视、发展租赁市场，发展规模化经营的租赁产业，不仅有利于为市场增加供给，提高透明度，还有利于提高租赁服务的水平、房屋维护维修投资，以及创造更多的就业机会。

他认为，从政策制定的角度上，就要做到扬长避短，同时，形成企业自控、行业自律、社会监督、政府监督完善体制。

争议租金背后推手

“我们最大的问题是从来不说租房房源来自于谁，不说租房对象是谁？为什么抱怨租金高？”在任志强看来，长租公寓的消费对象已经变了，以前是最有钱的那些人，而现在是2.8亿在城市生活工作但没有城市户籍的人，这个巨大需求可能会让长租市场迎来十年八年的高增长过程。

但他认为，由于缺少相应完备的税收政策和其他辅助条件，很难建立一个合理的租赁市场。

相比任志强，远洋邦舍常务副总经理俞国泰对长租市场还有信心，“从需求角度而言，目前户籍制度下更多农村人口实现城市化，需要用市场化手段或保障性手段帮助他们解决居住问题。所以，长租市场潜力巨大”。

另一方面，自2015年、2016年国家提倡租购并举政策之后，各个主体对长租市场的参与度非常高，不光是运营主体参与，很多资本也纷纷涌入，市场已具备跑得更快、发展得更大的条件。

“今天我国租赁开发面临的最大问题是存在巨大的租赁开发短板，尤其在一线核心城市。”贝壳研究院院长杨现领有话说，租赁困局仍需市场化来解决，政府的核心决策在供给端激活市场而不是取代市场。

石榴集团熊猫公寓CEO王玺龙也表示，近来租金暴涨的本质因素是供需，“为什么在过去的这些年时间里面，在2015年、2016年、2017年里面没有人爆出租金暴涨或者影响民生等等的案件和事情，为什么今年这两个月突然出来？因为决定价格的只能是供需”。

而国家在两年之前已经着手去解决公寓当中的供给问题，但建房需要一个过程，王玺龙预计2020年北京的房租会达到正常市场化的平稳。

作为较早布局长租公寓的公寓运营商代表，世联行副总裁甘伟认为，从净回报率来看，中国的租赁市场与全球主流城市存在差距。未来，随着市场的变化，公寓运营商将成为整个租赁价值链的核心和流量入口。