中国为什么租赁发展不起来？甘伟介绍，从全球市场来看，北京的租金回报率为1.9%，低于温哥华、悉尼、伦敦、洛杉矶等全球主流城市。“买个房子，用纯出租的方式来看，一年1%点多的回报率，这就是中国的租赁市场现状，无论是一线城市还是二线城市，很少超过2%”。

通过展示一系列数据，甘伟认为：“在中国，融资买房的净收益率是负的，通俗来讲就是租不抵供。”

“中国租赁市场整体的大格局是，出租人只有两类，一类叫政府；第二类叫市场。目前中国有1700万套公租房、廉租房，解决了中国10%的租房问题。现在政府在做增量，快速扩充建设，通过房源划拨用地或者租赁用地的方式来做人才公寓，去做租赁市场，很多省的保障局积极作为。”甘伟介绍。

争议租金消费贷

长租市场资本蜂拥而入，何时才能获得回报？

俞国泰认为，长租市场要发展肯定需要有长期稳定的资金，而且还是要相对要求回报率比较低的资金来参与，“资本逐利，就看这个逐利放在什么时间兑现，或者它在安全和盈利上面怎么做取舍，这个是资本参与长租市场里面最需要明确或者界定的”。

追求安全性的资本或者说长线资本，对市场是有利的。“这个行业投资回收期较长，如果说长线资本参与，对这个行业是有助推的。” 在俞国泰看来，有些资金的融资成本很高，如果行业发展和企业自身发展没有清晰的运营模式，没有能力挣钱，取得资本预期回报的话，资本也不会持久投身到这个企业和这个行业中去。

中联基金总经理何亮宇则表示，从全球来讲，发达国家稳定市场的租赁住房供应量大头还是在机构，机构化是一个方向。

他列举了资本介入长租市场的种种方式，“目前看主要有以下四种：第一种是直接入股；第二种是买资产，拿重资产成为Owner或者REITs投资人对外出租；第三种，像魔方做的ABS，用自己的系统，魔方的信用去借了一笔ABS做扩张安排；第四种，自如、蛋壳做的租赁贷ABS，核心不是一笔租金的收益权和证券化，而是由此产生的租金消费贷的证券化”。

这当中，收到的房源能否尽快向市场投放，则是资本方最关心的核心问题。因此，他批判“资本推着机构囤租待涨”这样的观点荒谬，“囤两个月才涨两百块钱，但是两个月的机会成本损失可能两年才能挣回来。作为一个理智的成熟资本方，我是非常关注空置率的问题，我会要求企业尽快投放。会不会降低装修标准，那是另外一回事，可能要控制一下装修标准，不能有甲醛等问题。

至于眼下颇受争议的租金消费贷模式，何亮宇认为“P2P模式的崩盘”“贩毒一样的高利润”之类的说法有些耸人听闻。

争议资产证券化

“资产证券化并没有助推房租价格，恰恰相反，资产证券化降低了公寓企业的融资成本，为房源数量的增长助力，” 中信建投证券投资银行部总监方春晖对于证券化有着自己的看法。

他认为，长租公寓ABS不是过度而是远远不够。他举例说，在美国，许多单只上市公寓REITs项目的规模比我国全部长租公寓规模还要大。不难看出，我国长租公寓ABS还有很大的发展空间。

他表示，长租公寓的现金流特征符合资产证券化的基本理念。

方春晖介绍道，ABS作为一种近几年较为火热的融资方式，目前在长租公寓领域的融资模式主要有两大类，一大类是轻资产模式，主要包括租金收入应收账款ABS和租赁贷款债权；另一大类是重资产模式，主要包括CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）和REITs（不动产信托投资基金）。

这些ABS可以帮助长租公寓市场打造投资闭环、解决长租公寓融资难融资贵等问题。

事实上，目前资产证券化在长租公寓市场上的运用还是有一定的局限性。在提到这类问题时，方春晖表示，目前ABS的局限主要有无法解决开发建设问题、低回报率导致难以证券化问题等。但可以通过公寓企业与金融机构共同设立Pre-ABS或Pre-REITs基金，降低公寓企业土地成本、税负成本，支持公寓运营企业规模化运营等方式来解决。方春晖还呼吁，若公募REITs推出，希望允许一定比例的资金投资于在建的项目。

在提到北京住房市场租售比波动情况，方春晖表示，目前投资回报率通常1.7%–1.8%左右，而每年的租售比一直在波动，到2018年6月份为止，租售比还是在低位。对此，方春晖预测，如果不加以人为干扰，按市场规模租售比未来会继续上扬，到达均线，甚至超过均线。