未来每10套新房里有5套是限竞房 二手房亦将受到冲击

“截至9月11日，北京限竞房进入卖不完的时期，网签仅12%，实际平均卖出不足4成。”中原地产首席分析师张大伟告诉北京青年报记者。

在北京严格的调控下，限竞房遭遇淡市。截至日前，北京合计有16个限竞房项目取得18期预售证，合计提供商品房限竞房源9038套，达到了93.5万平方米（另外还有超过30万平方米车位等配套）。从网签数据看，因为部分项目刚取得预售证，只有8个项目有网签数据，合计网签只有1089套，按照这个比例计算，网签销售率只有12%。而即使计算所有项目的真实销售，市场已经入市的这16个项目，平均去化也不足4成。另有数据显示，北京每新推10套新房，其中5套是限竞房，4套是7090政策房，只有一套是改善房。这就意味着，在未来一段时期，限竞房将展开白热化竞争，而另一方面，超过90平方米以上的改善型楼盘将会越来越稀缺。

买房人购买心理受挫 限竞房也在打折卖

一份来自58安居客房产研究院的报告称，8月购房者和经纪人信心指数都出现回落，其中，购房者信心指数为98.4，环比下降2.7%；经纪人信心指数为105.3%，环比下降6.3%。69.1%的购房者和61.3%的经纪人认为政府会继续调控抑制房价上涨。因此，如今能有买房意愿的购房人是真正的需求者，而他们面对的将是任意挑选的限竞房市场，有专家指出，目前楼市已经到了“粥多僧少”的地步。

这种心理变化迅速被开发商抓住，抢客户成为所有楼盘的第一要务。几位北京房地产知名营销负责人告诉北青报记者，“去年年底的时候，虽然预感今年的市场将变成一个限竞房为主的战场，但起码还很乐观。基于过往对价格工具的认知，限竞房低于同区域市场均价的特性，虽然打掉了开发商相当部分的利润预期，但是，却吊起去化速度的胃口，这个逻辑顺理成章，既然舍掉了很多利润，去化速度总该没问题吧？按照当时的想法，如此逻辑一点也没错。”

“但到了今年面对现实才发现，一，限竞房迟迟拿不到证，本来预计最迟三四月份就能取证，而且营销部门都是按照这个节奏去推广、蓄客，但结果是有的证直到现在还没有取得。好容易积蓄的客源，被之前开盘的限竞房给抢走了，还有就是被二手房市场分流走了。二，同样都是限地价竞房价的产品，无论是户型还是面积，无论是设计还是赠送，基本每个项目都差不多，买房人选择余地大，就造成了谁的性价比高、谁的优惠力度高，谁就能胜出。但从目前状况看，眼下没有谁是绝对赢家。”该营销负责人说。

据该人士透露，由于之前的乐观，很多限竞房开发商预期开盘入市清掉80%的项目房源，迅速完成回款，因为限竞房利润不高甚至不赚钱，快速现金流是唯一的逻辑。结果发现，现实销售和最初蓄客周期的重合度，连1/5都不到。蓄客周期超过三个月不能开盘销售，客户一定流失，这是销售界的规律，现在还有越来越缩短的态势。

这种市场逻辑还包含着一个外部性的因素：限竞房项目入市的节奏，不是商品房时代的“接续式”，而是限竞房项目的“集中式”。商品房时代，项目是几个接着几个入市，但限竞房项目为主的时代，节奏变成了一批集中入市，而后市场消化，而后，再来集中一批。这样造成的局面，从操盘的角度看，就是现在这个样子，谁也不可能快速去化，特定时间区间内的供应量很大。

豪宅遭遇“滑铁卢” 限竞房井喷 改善盘将成稀缺品

风水轮流转，三年前，被誉为“北京豪宅元年”，北京两年内井喷近50个10万以上楼盘，直接导致的结果就是地王周边楼盘“被豪宅化”，北京房价飙升。而作为供给刚需、改善人群的产品稀缺，商办楼盘反而成为刚需买房人的收留市场。仅仅三年过去，2018年是豪宅产品的滑铁卢，大量原先定位10万起的项目被有关部门把价格摁在了均价8万元以内，而且取证难度极大。限竞房的井喷，给刚需客群带来了无限的选择性，但真正受益的还是豪宅与刚需之间的产品——改善盘。

7月来，北京入市的商品房住宅项目合计达到了13期3518套（含共有产权），年内北京合计供应的限竞房为9期4065套。可以预期的是，后面将供应量快速井喷。楼市在调控，市场在变化，2018年无疑是北京刚需对于调控下的购房者来说，未来选择一套90平方米的普通限竞房难度不大。但对于真正有改善需求的中高端购房者来说，未来最稀缺是总价在1000万至2000万，户型面积超过120平方米的房源。据业内人士测算，未来北京供应的每10套住宅中，5套是自住房，4套是90平方米以内的商品房住宅，只有1套是90平方米以上的改善住宅。