房地产行业杠杆率，即全行业土地购置金额占销售金额比值正继续回升。该数据已从2016年的5.96%相对低点一路攀升至2018年1-9月的25.7%。

央行也注意到房地产行业杠杆风险问题。近日，央行发布《中国金融稳定报告（2018）》（下称“报告”）明确指出，我国房地产金融风险总体可控，但部分房地产企业债务率过高等风险要关注。

销售放缓正加大房企杠杆风险。新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“整体上看，房企压力在变大，但比较缓慢。少数房企肯定面临巨大压力，不排除明年爆雷。”

去杠杆的基本逻辑

无论是居民还是房企层面，去杠杆都已经成为房地产行业的基调。中国人民银行于11月初发布了《中国金融稳定报告（2018）》更直观反映了去杠杆背后的风险逻辑。也暗示了房地产行业调控未来走向。

报告称，我国长期实行审慎的住房信贷政策，平均首付比例34%以上，且银行业金融机构房地产贷款不良率明显低于整体贷款不良率，房地产信贷质量较好，房地产金融风险总体可控。但不容忽视的是，近年来房地产业高杠杆发展模式和房价过快上涨并存，房地产行业风险有所上升，相关风险可能通过多种渠道影响金融体系，须予以高度关注。

实际上，从2018年以来，我国房贷都处于收紧状态。“当下整体房地产贷款依然处于相对紧张状态，尤其是各地公积金贷款明显收紧，这导致各地商业贷款需求上涨。这些导致2018年四季度房贷利率将依然维持当下水平，大幅上涨或者下行的可能性都不大。从居民户中长期贷款看。2018年前三季度出现了明显的下调,从4.2万亿下调了8.8%。这也是最近多年的首次明显房地产贷款收紧。”中原地产分析师张大伟表示。

张大伟表示，房贷是影响房价走势的最关键指标。从全国市场看，特别是一二线城市，房贷开始明显萎缩，这也是部分城市房价涨幅放缓最主要原因。房贷逐渐趋紧，这有利于房地产调控的落地，收紧房贷叠加房地产调控这对房价上涨作用更明显。

根据央行数据显示，截止到2018年9月末，个人住房贷款余额已达24.97万亿，9月新增个人房贷加权平均利率为5.72%，6月份加权平均利率为5.60%，比3月份上升0.18个百分点。而2017年9月加权平均利率为5.01%，12月加权平均利率为5.26%

房企杠杆预警

海通证券(600837,股吧)报告显示，2018 年三季度末A股地产企业流动比率是1.48 倍。2018年三季度末A股地产企业有息负债率为239.2%，当前开发商的负债水平处于持续回升态势。

房企杠杆预警也在央行此次报告提示中。报告称，房地产企业债务率较高，融资方式复杂。部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资，购地资金杠杆率达到7~8 倍，严重违反了自有资金购地的要求。较高的负债率增加了房地产企业经营发展的顺周期性，削弱了其应对行业波动的能力。此外，部分房地产企业的融资渠道存在业务模式复杂、多层嵌套、明股实债的情况，加大了监管部门掌握资金真实流向的难度，削弱了监管效果。而房地产行业风险通过多种方式影响金融体系。