刚刚，南京牛年首场土拍阶段性落下帷幕，除去延期出让的横溪G04地块，其余5幅宅地全部触顶！总揽金61.7亿元！连曾经底价成交的禄口都在今天迎来高光时刻，土地市场一片火热！

值得一提的是，其中关注度最高的是城南两桥核心区的贾西NO.2021G06地块，毛坯房销售限价设置为3.8万/㎡，较区域内彰泰观南府3.2万/㎡的毛坯限价，上涨6000元/㎡。

除此之外，正方新城也拿出一幅紧靠地铁车站的宅地，而该地块毛坯房销售限价设置为2.41万/㎡。

目前，所有地块全部触顶，明天摇号确定最后的买主！

结果一览：

禄口NO.2021G01

NO.2021G01地块位于江宁区空港新城

四至：东至环亚路，南至腾飞路，西至朝阳路，北至仁寿路

实际出让面积：21636.40㎡

用地性质：二类居住用地

综合容积率：1.0＜Far≤1.5

毛坯房销售限价：17500元/㎡

地块解读：

本场土拍继续推出禄口宅地，两幅地块体量较小，总出让面积约4万多方，同时地块容积率不超过1.5，将建设小高层或高层住宅。

两幅地块位于禄口新城中心区东南居住社区组团，片区内建有如意湖景观区、会展中心、国际学校、医院等城市配套设施，承载着空港经济开发区的城市配套功能。

禄口空港新城规划分区图

目前，禄口空港新城新房储备充足，周边项目有如意郡、中骏合景柏景湾。如意郡最后一次加推销许均价20499元/㎡，中骏合景柏景湾最后一次加推销许均价20401元/㎡，基本处于目前禄口新房平均水平。

就整个片区而言，在售项目还有恒大林溪郡、中海云麓公馆、奥园金基天著尚居、和昌绿地新悦湾、红豆香江华庭等；从区域土储来看，禄口还有多幅地块暂未入市，去年年底，碧桂园、中铁纷纷落子，继续为禄口添砖加瓦。

此外，禄口两幅宅地毛坯房销售限价为1.75万/㎡ ，相较碧桂园、中铁两幅地块毛坯限价1.71万/㎡有小幅上涨，未来入市价格差距或许不会太大。

正方新城NO.2021G03

NO.2021G03地块位于江宁区开发区

四至：东至锗矿路，南至正方大道，西至新前路，北至新丰南路

实际出让面积：46364.61㎡

用地性质：二类居住用地

综合容积率：1.0< Far≤2.5

毛坯房销售限价：24100元/㎡

地块解读：

该地块位于江宁区正方新城板块，地块体量适中，容积率不超过2.5，或将建设20-30F高层住宅。

该地块毛坯房销售限价高达2.41万/㎡，该地块的新房价格引起不少人的关注，许多人直言南京房价又要飞涨了……

目前，正方新城是南京新房市场上存在感较弱的板块，区域内在售项目有荣盛隽峰、联发云启，纯新盘有山语春风雅居、德信星宸。由于距离轨道交通较远，长期以来交通出行不便（或许将在机场二通道建成后有所改观），对置业者的吸引力不足。

不过，此次出让的正方新城NO.2021G03地块交通十分便利，地块紧靠地铁S1号线正方新城站，约19分钟直达南京南站，约47分钟可至新街口；并且东侧为机场高速，可快速前往交通枢纽、南京主城等区域。

就整个区域而言，正方新城在售新房价格约2.2-2.3万/㎡，但是在售新盘远离地铁，交通不便，对G03地块并没有太多参考价值。

当然，G03地块并不是没有参照物，距离正方新城站约800米的绿地理想城已经于2019年收官。该项目收官价格为2.3万/㎡，如今已经到了2021年，按照理想状态下每年约5%的房价上涨速度，假设绿地理想城再次加推，新房价格大约为25358元/㎡。

G03地块全装修价格在2.56-2.61万/㎡，对比假设再次加推的绿地理想城，涨幅在1000元/㎡以内，若配合打造出优质产品，G03也有一定的置业价值。

此外，从发展的角度来看，该地块所处正方新城尚处于发展初期阶段，商业、教育、医疗资源等各类基础配套较为匮乏，并且利好兑现速度缓慢。对于刚需置业者而言是个不错的选择，但对于急需房产升值的置业者仍需谨慎考虑。

马群NO.2021G05

NO.2021G05地块位于栖霞区马群街道

四至：东至宁芝路，南至规划白鹅山路，西至规划白鹅山路，北至规划美芝嘉路

实际出让面积：32843.65㎡

用地性质：二类居住用地

综合容积率：1.0＜Far≤2.2

毛坯房销售限价：31000元/㎡

地块解读：

该地块位于栖霞区马群街道，同时地处麒麟科创园板块，靠近宁句城际铁路白水桥站，地理位置较为优越，交通出行十分便利；同时，该地块体量达3万多方，将建设高层住宅，周边住宅小区众多，生活氛围浓厚。

目前，马群片区新房断供多年，此前中垠紫金观邸、星叶枫庭已经收官，前期开盘均价约2.8万/㎡；去年10月底，中海地产以17.7亿元拿下马群G84地块，楼面地价22735元/㎡。

马群NO.2021G03地块毛坯房销售限价为3.1万/㎡，此前坊间有声音认为，仁恒城市星徽新房价格才31993元/㎡，因此马群G03地块也涨价了。

但事实并非如此，虽然两地均位于麒麟科创园，但是两地相距5公里，根本没有太多可比较性，并且马群G03的位置显然更加优越，基础配套更加醇熟。再者，地块北侧于去年出让的中海马群G84毛坯限价同样为3.1万/㎡。

当然，就马群G03地块本身而言，基础配套完善，居住氛围浓厚，对于自住群体吸引力十足，但是地处老城区，马群枢纽仍是城东居民进城的一大堵点，而脏乱差的局面能否在地铁建设完成后得到改善，也是大家所关心的问题之一。

贾西NO.2021G06

NO.2021G06地块位于雨花台区西善桥街道

四至：东至经八路，南至规划纬二路，西至梅苑南路，北至竹苑路

实际出让面积：29050.51㎡

用地性质：二类居住用地

综合容积率：1.0＜Far≤2.8

毛坯房销售限价：38000元/㎡

地块解读：

该地块位于城南两桥核心区，靠近贾西中央商务区，距离地铁S3号线贾西站约700米，地理位置十分优越，基础配套也日趋完善，除了地铁配套，地块东侧的中华中学雨花校区正在建设，省妇幼保健院总院也即将开工。

该地块是本次挂牌地块中关注度最高的宅地，重点在于3.8万/㎡的毛坯限价是否过高。

同样位于城南两桥板块，许多人自然联想到去年出让的彰泰G29地块，毛坯限价3.2万/㎡，而贾西G06地块毛坯限价则达到了3.8万/㎡，涨幅6000元/㎡；同处于西善桥街道的项目，还有小行地铁站附近的仁恒城市星光，该项目前期均价约4.4万/㎡，减掉精装修价格后，项目毛坯价格大约为4万/㎡。

很显然，贾西G06地块的毛坯限价并未参照彰泰观南府，而是看齐了软件谷的仁恒城市星光。不过，这样的毛坯限价也不是毫无道理，毕竟彰泰观南府周边的基础配套与贾西G06地块有所差别。贾西G06地块南侧紧靠贾西中央商务区，未来地铁、商业、教育配套不断完善，并且该地块通过龙翔路可以直通河西南，地理位置更加优越。

不过，贾西G06地块与彰泰观南府直线距离约1.5公里，这样的距离很难支撑起6000元/㎡的涨幅，而背后更深层次的原因，则是城南两桥板块的发展加快，位于河西南与软件谷两大“富人区”（新房价格都在4.4万/㎡+）的中间地带，贾西中央商务区需要实现一次提档升级。而这样的提档升级，是基础配套与新房价格共同作用的结果。

区域内房价上涨的背后，所推出的地块也更加优质。南京城市发展的框架拉大后，未来将拿出更多优质地块，进而完善城市发展的质量。

总而言之，南京作为一座超大城市，各板块新房项目选择众多，不同板块之间、板块内部不同区域，所承担的功能和能级都有所区别。而在选房时，需要仔细甄别项目的区位、产品，尽量选择最适合自己的。毕竟，那个闭着眼买房的时代已经一去不复返了。