并且4、5月份，南京市场政策不断调整，限购、限贷、限售、二手房买卖的条件不同程度松绑，以期刺激购房，但结果却让市场的走向朝着极端的方向发展。

一方面，偏远区域的楼盘祭出“工抵房”、“西瓜抵房”等系列手段，试图在上半年的尾牙上多卖出几套房拉升一些业绩，结果不是业主维权，就是被市场群嘲，活动紧急叫停；

此外，以江核为首的“曾经大热”板块们，诸多新房首开结果也不尽如人意，原先都以为“珠玉在前”的影响下，会“一炮而红”，结果大多都没有达到摇号标准，网房数据也惨不忍睹。

但另一方面，被江核作为对标的河西，却在上半年结束之时热出了新高度，三盘300多套房源吸引了3000组客户哄抢，光是验资金额就高达105亿元，动辄千万级的豪宅基本售罄，购买力令人咋舌！

还有新玄武唯一在售的纯新盘，6月一个月内推盘两次，平均总价也逼近千万级，两次开盘也全都售罄。

一时间，南京新房市场上改善类楼盘无限风光!一组统计数字很有意思，南京今年上半年总价1000万以上的新房已经成交了1557套！这个数字，已经逼近去年全年南京楼市千万级以上新房的成交数据！

但而普通刚需却乏人问津，市场回暖是回暖了，但却局限在个案的大热楼盘上，整体市场想回到去年上半年的水准，恐怕还需不少时日。

新房成交同比近乎腰斩 房价数据趋于下行

根据网上房地产数据显示，截止到6月30日17：30，今年以来南京全市共成交新房38388套，认购8665套，与去年同期成交6.9万套的数据相比，同比下滑45%，几近腰斩。

在成交区域中，浦口、江宁、雨花台位列前三，两江板块依旧是供货大户，其中浦口卖出了7782套新房，江宁成交6692套，而上半年雨花台区供货量也远超他区，卖出了4364套新房。

虽然同2021年大热之年相比，2022年上半年的成交数据并不好看，但若将时间轴再往前几年回溯，2017年至2020年的上半年销量普遍在3万套至3.8万套之间，所以今年上半年的成绩可以说正常。

然而，在关注新房成交量的同时，库存量居高不下仍旧是不容忽视的问题。目前南京全市的可售房源套数为76891套，位于历史最高水平。

今年以来南京新房库存不断攀升，3月约在7.3万套，4月涨至7.5万套，如今已逼近7.7万套。

根据历史数据显示，2020年6月份以来，南京新房库存已连续24个月保持在“5万+”的水平线上，且在过去的7个多月里，南京新房库存一直锁定在“7”字头，预计未来仍将稳步上升。

与库存一直上涨不同的是，南京的新房环比价格出现了下调！4月份，南京新房价格环比下跌0.5%，同比上涨2.6%；二手房价格环比下跌0.6%，同比下跌0.9%。5月份，南京新房价格环比下降0.6%，同比上涨1%；二手房价格环比下降0.9%，同比下降2.4%。

今年以来，南京新房价格已经连跌2个月，但同比去年，南京房价仍旧是稳步上涨，但涨幅也逐渐收窄。

二手房方面，价格已经环比下跌8个月，同样今年上半年二手房的数据情况也较为惨淡，共成交了35913套，同比去年成交的68308套，成交量也暴跌47%，与前年的51299套相比，下跌约30%。

虽然目前南京针对二手房，出台部分区域本地户籍无需购房证明即可购买的政策，但在新房库存积压、政策更全面的背景下，加上“买涨不买跌”心态促使下，二手房想要步入春天仍旧还需一段时日。

首套房利率全部进入4字头

当前市场中，房贷利率的下行，或是促使改善客群出手的一大因素。最低4.25%的利率降到历史低点，极大降低了购房成本，购房人能够感受到实实在在的购房优惠。

同比南京多家银行2021年、2022年6月的房贷利率数据，从结果来看南京首套房房贷利率已从2021年的最低5.6%，降低到了4.25%，降幅最高达到140个基点。

2021年6月大多银行首套利率基本在5.65%，最高可达5.85，而今年6月来看，基本都是在LPR的基础上还要降低20基点，降至4.25%，

去年高峰期时，南京首套房贷利率最高曾至6.25%，而相比去年，目前降幅达到了2个点，对于购房者而言，确实省下了一笔不菲的成本。

在二手房方面，今年有8成银行的二套房贷利率在5.05%，同比2021年平均下降80个基点。

而对于网传的“7月房贷利率上调”，多家银行表示政策随时会出现变化，很大概率是后续的LPR可能上调，因为连续两个月五年期LPR才4.25%，确实很低。

同时，今年房贷放款的时间也一再提速，最快一周就可放款。而对比去年同期，一二手房成交量高企不下，银行房地产贷款额度渐趋紧张。当时贷款越来越难，不仅审批慢，金额小附加条件增多，甚至有银行表示“没有额度”，“不能保证放款时间”。

仅仅一年的时间，市场周期便呈现完全不同的态势，而对于当下有意置业的购房者而言，低利率及时上车不失为一个好选择。

首轮集中供地惨淡 7月二轮结果将成信号

作为开发商的生产资料，土地的获取至关重要。

土地市场的变化完全可以当成楼市的晴雨表，就南京而言，土地市场热度急转直下，对比2021年与2022年南京的首轮土拍，数据差异说是天壤之别都不为过。

先一句话总结：

2021年南京首轮集中供地历经两天、51幅地、揽金992.5亿、超90家房企参与角逐、36幅地触顶最高限价、8幅底价成交、整体溢价率18.2%，单幅地最高溢价率31.9%。

2022年南京首轮集中供地20宗出让地块，6宗流拍，成交的地块中还有8宗底价成交，只有3宗地块触及最高限价。最终出让14宗地块，总成交价191.45亿元，低于挂牌出让总价。

从992.5亿到191.45亿，南京土地成交额下降80%；从36幅触顶到3幅触顶，摇号率下降90%。

不论哪个维度，都是断崖式下跌，当然变化的不仅仅是数字。

和去年同期相比，今年南京集中土地供应各方面门槛一降再降，包括取消租赁配建要求、保证金比例下调、调高房地价差、取消竞得地块数量限制等等。

然而，就算提前做了这么多铺垫，遇冷依然如期而至，更可怕的是拿地的企业大多数都是国央企，民营房企集体缺席。

再反观2021年首轮土拍，弘阳、金科、越秀、联发、正荣、东原、新希望、卓越、龙光、旭辉等房企百花齐放，甚至还有长春、宿州、新沂等多家外来房企首次拿地入宁。

同时，去年不少大热的区域今年集体哑火。

例如在2021年土拍中首次亮相的雨花人居森林板块，高调开场风光无两，先期出让的两幅地块触顶摇号，然而在2021年下半年行情走冷，两家首开成绩不尽如人意，导致在今年的首轮土拍中，区域出让新地因无人报名结果流拍；

还有江北新区南工大板块，2021年上半年可谓南京新房市场顶流板块，出货多、推盘密、节奏快，几乎所推房源基本售罄，同样在下半年市场转冷后，去化逐步放缓，也致使今年的首轮供地中，区域新地流拍。

当然，南京这个优秀的操盘手在首轮土拍后也没有躺平，积极开始了土地推介会，同时对第二轮集中土拍释放出更多善意。

首先不论是出让数量，还是出让总金额，都高于今年的首批出让地块。同时，这批出让地块的限制条件，也在进一步得以松动。主要表现在部分地块未设最高限价，以及多个板块毛坯限价的提高，以及减少住宅用地内配建的商业办公比重。

其中，二轮集中出让的44宗地块中，有13宗地位实行“差异化定房价，按程序报备”的政策，在出让公告中，未设置毛坯销售均价最高限价。这意味着，在一定板块的项目上，取消了项目限价，有利于房企自主定价。

整体来看，拿地企业是否比首轮土拍更具积极性，对整体楼市能否起到进一步的提振作用，7月的土拍将是一个信号。

结语

就在今天，上半年房企南京销售排行榜也同步出炉，从最终数据来看，同比去年整体规模呈现下降态势。

经济下行需求收缩的大环境下，投资客散去、观望情绪弥漫，下半场的南京房地产市场信心的修复恐怕还需要一定时日。

当然修复是需要预期的，那就是房价筑底，跌无可跌，即将返涨的时候。

而南京后市的表现如何，最直接的答案可能会出现在7月第二轮土拍集中供地中。

虽然“报复性反弹”还未可知，但行情一旦好起来，房贷利率肯定会迅速拉升，品质优秀的房产也会第一时间被消化，当下其实也是考验购房者洞察力的阶段。

注：本文统计数据来源南京网上房地产、克而瑞 

统计截止时间2022年6月30日17:30