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8月1日，交通银行官网发布“关于个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费调整的公告”，引发争议。
公告称，为进一步做好个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）相关金融服务，规范提前还款补偿金收费行为，交通银行对个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费标准进行调整。
调整前的收费标准如下：
一、部分提前还款补偿金。每年可免收补偿金进行部分提前还款一次，从第二次开始，收取部分提前还款补偿金，补偿金额为当次提前还款本金金额的1％。
二、全部提前还款补偿金（只适用于普通贷款，不适用于循环贷款）。对下列全部提前还款情况收取当次提前还款本金金额的1％：（一）贷款期限2年（含）以上5年（含）以下，1年内全部提前还款；（二）贷款期限5年以上，3年内全部提前还款。
调整后的收费标准如下：
个人按揭类贷款（包括个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人厂房贷款）及个人线上抵押贷（消费），提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。在合同约定基础上，各地分行具有补偿金优惠减免权限。
上述调整后的收费标准将于2022年11月1日起施行，在2022年11月1日前仍按原收费标准执行。
公告发布后，网友表示修改之后，提前还款补偿金收费更为严格，优惠减免情况似乎更少。因此很多网友认为新的条款对银行客户并不友好。
目前网友们针对交行这一行为，反响较为激烈。
有网友表示，此前有规定时间，觉得还是较为合理，现在不论时限的话就有点过分了。
还有表示，之前提出能否减免，但还需要办理其他业务才能免去这笔费用。
不过随着声浪的高涨，在8月2日交通银行官网打开这则公告，页面显示已删除。
对此，易房网也和交通银行、中国银行等多位银行相关人士进一步了解，得出的结论基本一致。对方表示一般而言对于提前还房贷，银行不会收取补偿金，即便合同中有相关的条款，但在实际操作中银行也会给予减免。
小编此前由于置换需求，也需要提前还清房贷，在贷款合同条款中，确有提前还贷需要收取1%补偿金的约定，但在银行柜台的实际操作过程中，由于贷款期限超过1年，并没有收取这部分费用，可见银行有豁免这部分费用的权利。
但部分银行会对贷款未满一定期限的提前还款行为收取一定“违约金”，暂未出现新的调整。
那么，为什么当下提前还贷会被越来越多的购房者关注？
原因很简单，房贷利率一降再降，让曾经处于高位的置业的购房者直呼自己是“大冤种”，纷纷想提前还贷来减少利息成本。
不少年轻人认为，当初自己买房时房贷利率太高，现在首套房最低房贷利率已低至4.25%，心理很不平衡，而且还贷前几年还的都是银行利息，本金却没还多少。
再加上，现在市面上很难找到年化收益超过6%的低风险投资产品，货币基金收益率普遍跌至2%附近，许多大行的三年期整存整取定存利率不足3%，甚至还有部分村镇银行爆出高息存款问题，本金都不保，钱在手上拿着还不如提前把房贷还了。
有网友表示，自己两年前以5.6%的利率贷款75万买房，分30年还贷，每月还4400元。结果累计还款22万之后，本金部分只还了4.5万，其他大部分是银行利息。于是他提前还款了50万，将月供降至1300元，还贷压力大大减轻，还省了40多万利息。
可见，如果手里有大量闲置资金的话，用于提前还贷确实能节省利息。尤其是在资产收益率下滑背景下，很多人手里的资金难以找到高于房贷利率的靠谱投资渠道。提前还房贷既能减轻还贷压力、节省利息，还能避免乱投资亏损本金。
但是，还有不少在高房贷利率时期置业的购房者，想节省房贷利息，除了提前还款外，还动了其他的心思……
近期，房贷转经营贷的路子，又开始活跃起来，朋友圈时不时会刷到相关的信息，不少公众号也很隐晦地提及可以提供转贷的渠道，降低还贷的成本。
既然有这条路，就会有动心的人，毕竟相较目前最低4.25%的房贷利率，经营贷最低甚至可以做到3.2%，比公积金贷款的利率还要低，怎么可能不让人心生杂念。
但是背后存在的风险，也不是一般人可以承受。
首先，所谓经营贷，主要是银行针对中小企业主或个体工商户推出的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式从银行借款，用来盘活个体企业资金。
而“房贷转经营贷”则是购房者经过贷款公司一番包装后，将年利率在3.85%左右乃至更低的经营贷与商业房贷进行置换。
举个例子，倘若一套房子需要贷款100万，贷款20年，按照曾经高位的贷款利率5.2%与经营贷3.85%计算，贷款置换之后，用户最多每个月可以少还近800元，总利息少了18万。
而且很多人的房贷利率远高于5.2%，贷款也不止100万，所以一旦转成经营贷，轻轻松松省几十万。
其次，做经营贷也是需要必要条件的，是名下有一家正常经营的公司，该公司需要注册至少满一年且持股至少满半年。
然而并不是所有想转贷的人都会有公司，但市场上也已经有了完整的“产业链”，没有公司也可以变出公司，让你成为合规的转贷人。具体如何“合规”，这里就不多赘述，总之花钱就能搞定。
但需要强调的是，这里让你合规本身的行为就已经不合规。
接着开始转换的第一步是“赎楼”，假设原先的房贷是在A银行，此时，购房者需要在B银行进行经营贷款申请，B银行批复后，购房者需要通过过桥公司拿到钱款，将在A银行的房贷结清，然后再将房产抵押给B银行，B银行根据估价给出相应的放款额度，申请下来的钱再偿还上之前100万的过桥资金，剩下的便是逐月偿还经营贷，实现成功转贷。
最后，看似一切都很顺利，每一个环节暗含风险却不小。
1、 将房贷转换为经营贷之后，实际资金成本会更高。在向过桥公司借钱用来垫资，垫资一般日利率约为千分之一，有的甚至更高，若放款不及时，100万本金光是垫资的利息就要数万元；
2、虽然变成经营贷后每月还款额会变少，但由于经营贷都是先息后本，累积起来最后本金的压力不小；
3、有些银行要求三年甚至一年还本一次，这样的话就涉及借新还旧或者再次过桥垫资等问题，长期下来需要花费的成本甚至不比原先房贷的低；
4、一年或三年后，贷款利率会重新定价，目前的低成本只是因为扶持小微企业，也对同一个公司不可能一直扶持。要么更换新的公司，而新公司的包装费用又是一笔不小的成本；
5、一旦金融政策收紧，贷款人不仅面临被银行提前收回相应贷款的风险，也就是俗称的“抽贷”，还可能被追究违约责任。
其实，全国各地对经营贷违规流入房地产领域的处罚仍是重拳出击，用经营贷置换房贷是明令禁止的违规行为，购房者应高度警惕。
2021年03月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。
《通知》明确规定：“房地产中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，不得诱导购房人违规使用经营用途资金；在提供新房、二手房买卖经纪服务时，应要求购房人书面承诺，购房资金不存在挪用银行信贷资金等问题。”
对确认挪用经营贷的借款人，不仅要压缩授信额度、收回贷款，还将报送征信系统，提高挪用贷款的违规成本。
所以，对于购房者而言，尽量不要去碰经营贷，动这样的歪心思，如果实力允许的情况下，真的想合法合规零风险地降低月供，还是考虑商转公或者提前还款吧。 |
