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银城上市 股权激励吸引高管

时间:2018-09-17 11:22来源:21世纪经济报道 责任编辑:胡成恒 点击:

导读

从房企“钱、地、人”三个维度来看,规模是基本诉求。

9月12日,银城国际控股有限公司(简称“银城”)在港交所网站披露了招股说明书。这是一家总部位于江苏南京,2017年销售规模49亿元的企业。

对比同样发家于南京,并于两个月前赴港上市的弘阳地产(01996.HK),银城的规模显然更小。今年5月,银城在一场发布会上喊出了“5年500亿”的口号。

实际上,由于调控与行业调整,房企出于发展需求,纷纷通过登陆港股资本市场开拓融资渠道。2018年以来,正荣地产(06158.HK)、弘阳地产相继完成上市,福晟国际(00627.HK)则通过借壳上市开始资产重组之路。万创国际、大发地产、美的置业、万城控股和河南许昌的恒大集团也先后在港交所递交上市申请。

亿翰智库研究总监张化东指出,做大规模是房企的基本规律,目前来看,规模是生存的前提。他认为,从房企“钱、地、人”三个维度来看,规模是基本诉求。小规模企业必须通过上市打通海外融资渠道,从而做大做强。值得一提的是,大部分房企上市之后,一方面打通了发债渠道,另一方面,融资利率也从两位数降至一位数。

融资扩张

实际上,从银城公布的财务数据可见,该公司已进入发展快车道,融资扩张的需求已然明显。在2015、2016、2017三个年度和2018年上半年,银城国际的营业收入分别为20.91亿、25.03亿、46.76亿和1.086亿元人民币,同期毛利分别为6.44亿元、8.71亿元、7.84亿元、5811.8万元;税后净利润分别为1.99亿元、3.7亿元、3.91亿元、2.43亿元;母公司拥有人应占净利润分别为9170万元、3.48亿元、4.2亿元、2.62亿元。

需要指出,公司今年上半年营收只有1.086亿元,从上半年确认的物业销售收益来看,只有4192.6万元,但从流动负债表里可见,今年上半年合约负债高达74.04亿元,这表明,尚有73亿多的销售收入有待结转。

值得关注的是,截至2015年-2017年三年年末以及2018年6月30日,银城国际资产负债率分别达65%、80%、87%和90%,资本负债比率同期为141.1%、238.7%、284.9%和453.2%,都呈现逐年递增趋势。

业内人士分析,银城过去与其他公司合作项目较多,这是造成其股东分散的主要原因,而相应地,净资产负债率也会提升。

截至2018年6月30日,银城拥有位于7座城市的28个物业项目,建筑总面积大约有328.69万平方米;其附属公司所开发物业项目建筑总面积约281.03万平方米;在其与合营企业及联营企业开发的物业项目中,银城应占建筑面积约为21.71万平方米和25.94万平方米。按照招股书公布的住宅销售均价8734元/平方米匡算,银城大约有572亿元储备货值在手。

但银城今年上半年仍加速拿地。据招股书披露,2016年至今,银城获取近20个项目,仅今年上半年银城就获取了11个项目。而截至今年6月底,银城未偿还的银行贷款为15.6亿;截至7月底,银城现金及现金等价物仅为19.24亿。

21世纪经济报道记者关注到,2016年的时候,银城旗下主营物业管理服务的银城物业(836726.OC)2016年就已挂牌新三板。中商产业研究院资料显示,截至2014年12月31日南京银城物业服务股份有限公司营业收入约1亿元,净利润约388万元,公司总资产约为7443万元,净资产约1706万元。或许,这可看作为银城布局资本市场的一个注脚。

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