导语：近两个月以来，全国各地楼市“打折”甚至“降价”的项目越来越多，传统房地产旺季“金九银十”在今年黯然失色。时间来到2018年底，房价走势依旧扑朔迷离，我们尝试在全国18个热点城市进行深度调查，给购房者还原一个真实的楼市现状。

南京篇

今年下半年以来，南京的楼市在不断调控下，开始分化、开始回归理性。近期南京开盘的楼盘中，不再有万人抢房，也不再是闭着眼睛随便买房的时代。曾经的日光盘、时光盘几乎消失，新房开盘当天卖不完、弃号多已是常态，二手房降价抛售更是见怪不怪……

近期楼市迎来了一波开盘潮，在楼盘扎堆开盘的现象下，很多楼市现象变得更为明显，现象反映规律，很多楼市现象发生时看似突然，其实联系起来就能发现楼市的奥秘。

11月南京楼市成绩亮眼 新房供应量充足

在南京楼市的传统旺季9、10月份，今年“金九银十”的销售量却比较平淡。其中，9月份成交商品住宅3981套，10月份成交商品住宅4886套。而在刚刚过去的11月，新房成交量有了明显上升，11月份全市共成交商品住宅8184套，环比增长67%。

大幅增长首先是因为数据加上了10月份延缓上传的新房销售数据，与此同时，更得益于接近年关，开发商年底冲刺，加快了房源上市，也增加了促销活动，总体来看，11月份的新房推盘量要多于“银十”，在2018年新房单月成交量上排名第二。

截至十二月初，南京网上房地产显示南京新房库存为36475套，按照11月8184套的成交量计算，还能再卖4个半月。总体来看新房供应量尚充足，买房人可以挑选的板块、楼盘余地多了不少。

开盘潮分化明显 市场更偏买方市场

年关将至，南京的开发商们纷纷开始跑量，11月不断迎来开盘潮，仅十一月最后一周，南京楼市就有十盘加推。

网易房产南京实探发现，在近期开盘的楼盘中，去化表现分化明显，但总的来说，感觉楼市热度呈下降态势，楼盘的各种优惠频出，市场开始偏向买方市场。

其中最为显著的是城南的某新盘，在首开时推出了4重优惠，共计可以优惠1750元/㎡，最小89㎡户型可节省15.6万元，优惠力度非常罕见。更为值得关注的是，项目位于的城南板块由于价格并没有大幅度的倒挂，去化仅6成，和几公里外有倒挂现象的南站板块楼盘去化程度差距明显。

（楼盘开盘现场）

在南站板块，万科一楼盘在10、11两个月内迎来了三次开盘，每次开盘均当天售罄，销售表现十分优异，而这和板块内二手房价和新房房价能产生倒挂有很大关系。

（楼盘开盘现场）

总体来看，南京楼市新房推新去化率较以往动辄售罄、日光的状态比，冷静了不少，在二手房与新房房价能产生倒挂的区域的楼盘，如河西、南站、仙林湖等热门板块楼盘依然热销，但麒麟、板桥、江北部分区域等已经出现明显的销售“疲态”。

而从和中介的交流中，小编得知，在河西这个南京热度最高的板块，近期的二手房市场也出现了回落，河西南近期有二手房降到3.6万/平，仅比新房价格每平米高出一千元。还有房源以低于同小区挂牌均价5000元/平米的价格出售，南京曾经价格倒挂最严重的河西，随着市场逐渐转冷，二手房市场也开始进入了平静期，分化明显。

不管新房还是二手房，市场上可供选择的楼盘都变得多了起来，对于刚需一族来说，置业变得容易了一些，市场开始变得更偏向于买方。

接下来的12月，市场表现是决定2018年南京楼市整体基调的关键，也是2019年南京楼市走向的重要指向标。对于开发商而言，年终销售任务、楼盘去化压力等，在市场整体下行的当下面临着严峻的考验；而对买房人而言，投资客散去，自住需求的购房在当下反而能较好的满足。

在接下来的时间里，南京楼市还将会迎来集中推盘潮，让我们一起期待南京楼市在今年最后一个月的表现。