2018年，房地产依然处于舆论关注的焦点之上。一二线城市房价压力依然，三四线城市则出现供给过剩;企业对市场判断也出现了一些新变化，甚至有龙头企业喊出“活下去”的口号。

在改革开放迎来40年的今天，在房地产调控持续深化、国内外经济形势出现新变化的当下，如何准确看待房地产市场的今天与明天?可以通过哪些改革来解决发展中出现的问题?中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁给出了自己的看法和见解。

“中国房地产市场的波动和国外的泡沫有本质不同”

问：近年来，房地产行业的城市分化愈发明显。有人基于部分城市供给过剩，认为房地产市场存在泡沫。你如何看待这种“泡沫说”?

李铁：我不赞同房地产市场泡沫说。当前市场的波动被一些经济学家归结为泡沫。对比国外，日本的房地产泡沫出现在上世纪七八十年代，当时日本的城市化率已经在70%以上;美国房地产泡沫出现在2008年前后，美国的城市化率也已经在80%以上。

在城市化饱和基础上的房地产过度供给，必然导致泡沫的出现，这是不可逆的。但中国房地产市场的波动和国外的房地产泡沫有本质不同。

第一，中国城镇化还没有完成。2017年，我国城镇常住人口占到58.53%，但户籍人口城镇化率只有42.35%。这16个百分点，意味着两亿多人口还没有在城市定居，没有市民化，这就存在着大量的购房需求。同时，还有超过7000万的城市间流动人口，再加上预计可增长的新的进城人口，都蕴藏着不可忽视的市场潜力。

另一方面，中国住房质量和欧美有差异。我们的住房寿命一般是30年，国外很多都在80年以上。城市改造、城中村改造，意味着房地产开发在质量改造上还有巨大空间。

第二，城市消费结构在不断改善，户籍人口还有很大的改善型需求。城市化发展到一定阶段，特别是市民实现中高收入后，人均两套房应该是刚需。城里一套小住房，郊区一套大房子，这是绝大部分发达国家的现实。

第三，综合考虑货币、金融、投资渠道等问题，广大城市人口和进城人口依然有购房保值增值的预期。

第四，新一代进城农民工的心理预期在变化。上世纪八九十年代农民工在城里挣钱是回到村里盖房，现在80后的农民工不是要回家盖房，而是要在县城、镇里买房，解决教育和医疗保障等问题。这部分人口会使未来住房格局发生很大变化。

总体来说，我们要正确认识中国住房发展还有巨大潜力，只是出现了暂时性的供给波动。

问：这种波动的产生，主要是因为哪些因素?

李铁：国外的供给波动就是企业行为。国内市场则加入了地方政府的因素。因为有利益动机，地方政府和企业形成双重推动，就会放大波动的幅度。

另外一个重要因素是，目前的房地产需求不是仅仅居住性需求，还有投资性需求。中国大概有70%的储蓄通过房地产来实现保值增值，房产承担了一定的金融功能。房产的安全性，最主要还是在于城镇化处于高速增长期。土地是稀缺产品，不可再生。中国人口规模又在扩大，城市建设在迅速改善，各种服务资源质量也在提升，所以房地产具有增值的功能。

准确认识市场波动，要注意空间波动的不均衡。在大城市都市圈、人口流入地区，房地产是供给不足、价格上涨;而在人口流出地区、三四线城市，由于对土地财政过度依赖，房地产供给过大，积压过多。