“房价压力可以通过空间调节来缓解”

问：近年来，高房价一直是舆论关注的焦点问题。你认为高房价的产生主要有哪些原因?

李铁：首先应该说明，土地出让金不是推高房价的根本原因。无论是公有制经济下的地方政府，还是私有土地所有者，在谈判上的利益主张都是一样的，不会降低地价去出让，私有土地者利益诉求更大。

高房价肯定是有区域特征的，和供求关系有关，和优质的公共服务资源有关，和级差地租有关。

问：针对高房价，地方政府出台了限价等调控措施。你对调控房价有怎样的建议?

李铁：高房价背后有供求关系等多重因素，但大家只把矛盾焦点聚焦到房价上，就导致了限价政策。但价值是压不下去的，最后反而导致企业降低成本投入，降低房屋建造质量等一系列问题。

我认为，房价压力可以通过空间调节来缓解，换句话说，就是要在区域统筹中疏解核心城区房价压力。现在很多人理解上还比较狭隘，没有从大格局理解空间和房价的关系。例如在北京区域，如果交通轨道通到燕郊、香河，当地的房价预计会出现上涨，但同时缓解了北京市场的需求，减轻了北京的房价压力，有利于北京市场的平稳。再如在广(州)佛(山)经济圈，广州地铁通到佛山，很多广州人就可以以相对较低的价格在佛山购房，虽然佛山的房价会有所上升，但从广佛同城化的角度来看，积极意义更大。

所以，对于个别区域的房价不应过于敏感，谈涨色变，而应该从更高更广的视角去看待房价，避免“一刀切”。

“通过改革进一步释放市场活力”

问：今年是改革开放40年。不少专家学者也在探讨房地产行业改革，特别是类似房产税等。你对房地产行业下一步改革有怎样的建议?

李铁：结合当前的国内外形势，我认为需要通过改革进一步释放市场活力。

首先，政策制订的出发点要坚持的一个根本原则是要从系统、全局的高度，准确把握。

具体到相关领域改革，例如房产税，征税可以让地方财政收入多一块，一定程度缓解地方政府对土地财政的依赖，减轻房地产市场波动的压力。但征收房地产税，如何避免触碰广大人民群众已经形成的利益格局，这是需要思考的问题。

通过改革释放市场活力，可以首先推进户籍管理制度改革，加快城市人口市民化。这可以带来可观的消费需求和投资需求;可以推进土地制度改革，允许集体建设用地进入城乡建设用地一级市场，缓解房价上行压力;可以推进都市圈中小城市和城镇发展，承接核心城市转移功能。居住空间放到小城镇上，降低产业聚集成本和购房成本。另外，结合财税改革，土地出让制度是不是可以调整，土地出让金不要一次性支付而是变成长期征收?考虑到地方政府债务风险，降低发展成本，是不是不要对城市发展水平提出过高要求?

应该看到，我国正在推进的城镇化、在巨大人口规模基础上的城镇化、城镇化进程中一系列制度改革，都会带来更多的经济活力释放、要素空间的变迁，同时带来房地产的发展和内需空间的扩大。