回顾2021年，已经过去了一半，今年上半年发生了不少事情。南京楼市也在不知不觉中发生了一些变化。

昨天我们梳理了南京房地产四大模块的4涨现象，详情请戳→年中回顾|①：火热！房价、首付、地价、利息四大模块热度整体上扬...

除此之外我们也发现，上半年在行情整体上扬的态势下，市场投资热度不减，刚需需求被压缩，致使在6月南京职能部门连出两台新政，为现有政策打上补丁。

今年上半年起，入市的楼盘很多都打造了140㎡以上的大面积户型，小编也罗列了南京部分区域新房户型方便大家参考。

从图中不难看出，众多楼盘都倾向于改善大户型的释放，上半年开始，南京楼市中从主流刚需正在慢慢转型为改善当道，且近期国家发布鼓励三孩倡导，为了适应市场需求，改善户型比重在现在以及之后一段时间都会呈现增长状态，刚需需求进一步被压缩。

在整理中发现，今年上半年改善户型面积的扩张，除了体现在房间数量的增加，还有一个显著的特点——横厅在整个户型设计中越来越多。

A、空间尺度强，开阔气派，采光通风效果好

开间大、进深小，横厅拥有更大的采光面和更好的通风效果；

B、几乎无过道，空间利用率更高

横厅的户型中，走道空间没有明显的划分，公共区域的客餐厅面积也得以扩充。

C、空间设计多元化

横厅相对于竖厅空间受制影响小，空间设计更加多元化。

改善当道的时代除了体现在产品端，在市场端也有所印证。小编参加过几次开盘现场，发现现场最多的并不是真正的刚需群体，而是投资客，而且大多都是外地投资客的主场。

例如上个月首开的紫金悦峯，比较典型的就是一位女士，她说自己是南京这边的无房号，来自盐城，因为是投资用，所以对户型没什么要求，反而觉得在自己资金允许的范围内越大越好，日后的收益才会越大。

再比如南工大板块的和光锦棠府，首开当天外地投资客占比大到让自住业主头痛不已，都说“房住不炒”，可是随着投资客的增多，从以前哪里方便买哪里，到现在哪里热门买哪里，体验感极差。

还有城南雨核的倒挂鸡腿盘云望府，首开当天，一位投资客表示直接表示不在乎户型以及楼层，只要进入内场还有房源可选就会买，他认为目前主城内房价大概2.8万元/㎡左右的房子还是有非常大的升值空间的，对于自己这样的投资客来说是一块肥肉。并且他时刻关注着即将上市的新房，只要有机会都会选择投资。

由于投资客，尤其是外地投资客的增多，他们大多在南京属于无房户，这就使得自住业主的得房率进一步被压缩。

根据紫金悦峯清册显示，首开共吸引2814组买房人参与报名，其中人才200组，无房1670，普通买房人944组，无房户占比59.3%；

首开万科·江悦光年共有2808人报名参加，其中人才76人、无房1636人、普通1096人，无房户占比58.2%；

云望府加推3、6号楼时，报名人数1524人，其中人才房194人，无房792人，普通558人，无房户占比51.9%。

几乎每次无房户占比都高达一半以上，而这其中，投资者又占了很大一部分，实际购房需求者的机会进一步被压缩。在这样的情况下，可以说对实际购房需求者十分不友好，购房难度进一步加大。

为响应国家“房住不炒”的号召，也为了给真正自住需求的购房者购房机会，南京于2021年5月28日出台《关于进一步优化无房家庭购房工作通知》，进一步优化无房家庭购房工作。

一、优化无房家庭购房资格：1、2年内无自有住房登记信息和交易记录；2、前1年内在南京连续缴纳12个月城镇社会保险或个人所得税；如无法提供在南京缴纳的城镇社会保险或个人所得税证明的，须南京户籍满5年。

二、加大无房家庭房源供应比例：商品住宅项目每批次上市房源中，120㎡以下套数占比在60%以上，且无房家庭报名数为当批次无房家庭房源数3倍以上的，无房家庭房源供应比例由30%提高到40%。

叁

5月17日，南京网上房地产挂出了35套退房房源，涉及大校场、马群、仙林湖、五桥、浦口等多个板块的热门楼盘。

值得一提的是，上月的退房中，出现了南京审查“假人才”时，因买房人购房证明造假，导致的退房房源，并且成交时间距今已有半年左右。

其中位于南部新城-大校场机场片区的华著兰庭有2套房源被退回。据项目工作人员表示，这2套退房质量无硬伤，要求8成首付，无需验资。

很多退房都是购房者资金问题被退回，但华著兰庭此次退房却不同。据工作人员透露，该退房为前期的人才购房，被使用了造假手段的“人才”买房人购得。

5月11日，南京市相关部门发布的通报，已经有47名“假人才”落网，已成功“上车”的16名购房者被要求收回房源。而华著兰庭的2套房源，很有可能就是在这次严查中，被政府查证为“假人才”而被收回的房源之一。

6月16日，南京网上房地产发布了南京6月商品住房退房房源公示，共计30套房源，涉及高淳、江宁、六合、浦口、栖霞、溧水6个区域，其中是否也有因为“假人才号”被收回的房源不得而知。

另外，在6月26日，南京市住房保障和房产局发布最新消息：

自2021年6月28日（下周一）起，我市购房证明开具工作由市不动产登记部门调整为由市、区房产交易管理部门负责。

1、实行线上线下全城通办；

2、申请材料齐全当场办结；

3、实行唯一编码电子证明；

4、做好人才购房查验服务；

5、严惩虚假申报行为。2年内不予受理虚假申报申请人及其家庭成员人才购房证明的申请，1年内不予受理申请人及其家庭成员其他类购房证明的申请，情节严重的记入诚信档案并追究相应法律责任。

上文所述两项新政的发布，让很多实际购房需求者稍稍安心，更加严格的无房认定标准、购房证明开具新规的发布意味着投资客成为无房户的可能性降低，机会将转移给更多的实际购房需求者。

从近期开盘项目的数据来看，普通购房者的比重增加，无房户占比都在50%以下，相较于上半年投资客盘踞各大开盘现场，无房占比动辄55%以上，下降了不少，两项“补丁政策”的发布还是起到了一定的作用。对实际购房需求者来说下半年的竞争压力将得到持续缓解，是一个相对友好的机会。